Quella dell’amministratore di condominio è una figura conosciuta da tutti; pochi, però, sanno davvero come funzioni. Spesso, ad esempio, non si sa che nei condominii più piccoli l’amministratore può anche non essere presente. Oppure che, quando è presente, ha compiti che deve obbligatoriamente eseguire, pena la revoca dell’incarico. Vediamo in dettaglio cosa dice la legge in merito.
Innanzitutto, cominciamo con il dire che il mandato e i compiti dell’amministratore di condominio sono stabiliti dagli articoli 1129 e seguenti del Codice Civile.
Chi sceglie l’amministratore di condominio.
La nomina e la revoca dell’amministratore di condominio spettano all’assemblea dei condomini. L’amministratore, infatti, agirà e rappresenterà il condominio in loro vece, anche di fronte all’autorità giudiziaria.
Attenzione, però: l’amministratore potrebbe anche non essere presente. La nomina di un amministratore, infatti, è obbligatoria solo nel caso in cui i condomini siano più di otto: al di sotto di quel numero, non vi è alcun obbligo di nominarlo. Questo significa anche che, quando i condomini sono più di otto, se l’assemblea non provvede, l’amministratore precedente oppure uno o più condomini possono rivolgersi a un Giudice per far nominare da lui l’amministratore.
L’amministratore di condominio viene nominato per un incarico della durata di un anno. Al termine di quel periodo la nomina viene riconfermata per l’anno successivo oppure revocata. La nomina dev’essere decisa dalla maggioranza dei condomini intervenuti all’assemblea condominiale, purché nel complesso siano titolari di un numero di quote di proprietà pari ad almeno la metà del valore dell’edificio.
Quali sono i compiti di un amministratore di condominio?
Innanzitutto, dopo aver comunicato i propri dati e recapiti ai condomini, il nuovo amministratore dovrà effettuare il formale passaggio di consegne con l’amministratore precedente. Subito dopo, sarà suo compito aprire un conto corrente dedicato al condominio, nel quale transitino tutte le somme versate dai condomini.
Durante il mandato, i compiti dell’amministratore sono invece vari. Suo è l’onere di convocare l’assemblea di condominio almeno una volta l’anno per l’approvazione del bilancio, entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio. L’amministratore si occupa inoltre dell’esecuzione delle delibere dell’assemblea condominiale e garantisce il rispetto del regolamento condominiale. Infine, Egli regola l’utilizzo delle cose comuni a tutti i condomini, facendo tutto quanto necessario a conservarne l’integrità: ciò significa che, se è necessario intervenire urgentemente, Egli non è nemmeno tenuto a chiedere il consenso dell’assemblea prima di procedere!
L’amministratore, inoltre, incassa le rate condominiali, con cui poi paga le utenze e i fornitori, sempre utilizzando il conto corrente condominiale. Suo dovere fondamentale è quello di tenere la contabilità condominiale e redigere sia il bilancio preventivo sia il rendiconto annuale, per rendere note ai condomini, in maniera chiara e trasparente, le entrate e le uscite dell’esercizio.
Nel caso in cui qualche condomino sia moroso, l’amministratore ha il dovere di agire tempestivamente per il recupero del credito, arrivando ad avvalersi di un avvocato, a meno che l’assemblea non decida diversamente.
In tutto questo, però, la sua attività è comunque limitata dall’assemblea dei condomini, che resta il vero organo decisionale all’interno del condominio.
Le norme che regolano la vita all’interno di un condominio sono sempre complicate. Spesso si hanno dubbi in merito all’operato dell’amministratore di condominio: non capita di rado, infatti, che l’amministrazione sia poco trasparente.
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