il dovere di custodia

Il dovere di custodia: come funziona nella servitù di passaggio

Da grandi diritti derivano grandi responsabilità, per parafrasare un celebre detto fantasy. Però, se l’equazione vale anche in questa forma, il luogo in cui le nostre responsabilità sono maggiori è anche quello in cui siamo veramente padroni: casa nostra. In effetti è proprio così. proprio all’interno della nostra proprietà ricade su di noi il dovere di custodia… ma nei confronti di cosa, e quando?

In cosa consiste il dovere di custodia?

Il dovere di custodia impone al soggetto che ha in detenzione dei beni, di risarcire il danno cagionato dalle cose che ha in custodia. Si pensi, ad esempio, ad una caduta accidentale in un condominio: la responsabilità per i danni cagionati da cose in custodia (spazi condominiali) è del condominio (nella persona dell’amministratore), conseguentemente il soggetto che subisce un danno, una volta dimostrato l’evento dannoso (la caduta) e il nesso di causalità (pavimento scivoloso, pavimento sconnesso, ecc.), spetta al custode/amministratore, per escludere la propria responsabilità, l’onere di provare il caso fortuito o un fattore estraneo e imprevedibile che ha causato l’evento dannoso.

Ma cosa succede se un soggetto cade rovinosamente percorrendo una strada privata?

Si potrebbe ritenere che il responsabile per il danno cagionato sia colui che ha in custodia la strada, e quindi il soggetto che si serve di detta strada. Tuttavia, si deve verificare se in detto luogo esista o meno una servitù di passaggio. Infatti, la responsabilità per i danni cagionati da cose in custodia (ex art. 2051 c.c.) è esperibile solo nei confronti del custode del bene e tale non è il titolare della servitù di passaggio. Secondo la giurisprudenza, l’esistenza di una servitù non sottrae al proprietario del fondo servente (né attribuisce al proprietario del fondo dominante), la disponibilità e la custodia della strada (ed accessori) sulla quale la servitù è esercitata (cfr. Cass. Civ. sent. n. 10460/2020). Conseguentemente, nel caso sopra prospettato, chiamato a risarcire il danno non sarà colui che si serve della strada privata ma il proprietario di questa.

Tuttavia, il Giudice, nel valutare il risarcimento del danno, dovrà tenere conto anche della condotta del danneggiato, ossia se il suo comportamento sia stato imprudente o abbia fatto un uso improprio della cosa. Tale condotta, non solo attenua la responsabilità in capo al custode ma, qualora il danneggiato abbia assunto un comportamento anomalo o del tutto imprudente, ne esclude la responsabilità.

Il diritto di custodia: la punta dell’iceberg di un diritto complesso

La responsabilità nei confronti del prossimo all’interno della nostra proprietà è solo una parte di una legislazione complessa e articolata. Abbiamo visto come le cose possano facilmente complicarsi nel caso della servitù di passaggio, e si tratta solo di una fra molte, moltissime occorrenze da considerare. Per questo è sempre meglio avere un legale specializzato di fiducia che sappia consigliarci al meglio. Se ne hai bisogno contatta il nostro studio: tutela i tuoi diritti!

Articolo scritto in collaborazione con l’avvocato Alberto Padoan

prelazione urbana

La prelazione urbana: il diritto di acquistare

Nei nostri articoli abbiamo affrontato il concetto di prelazione agraria, ossia una serie di casi in cui un acquirente viene agevolato rispetto ad altri nell’acquisto di un terreno. Ma esiste qualcosa del genere anche nel caso di un immobile, magari in un contesto cittadino? La risposta è sì: si tratta di quello che la giurisprudenza definisce prelazione urbana. 

Introdurre la prelazione urbana: in cosa consiste la prelazione?

La prelazione è il diritto di un soggetto ad essere preferito rispetto ad altri soggetti, a parità di condizioni, nella conclusione di un contratto, o perché stabilito convenzionalmente dalle parti (prelazione volontaria) o perché previsto dalla legge (prelazione legale).

Tra le prelazioni legali, le ipotesi più ricorrenti sono quelle che hanno ad oggetto beni immobili: prelazione ereditaria, prelazione urbana, prelazione agraria.

Cos’è la prelazione urbana?

La prelazione urbana è il diritto riconosciuto al conduttore di poter acquistare l’immobile a lui locato in caso di volontà di vendita da parte del proprietario.

Si deve distinguere se l’immobile locato è ad uso commerciale o abitativo.

In caso di immobile ad uso commerciale, la prelazione sussiste solo per gli immobili al cui interno si svolge un’attività a contatto diretto con il pubblico (la prelazione mira a favorire il mantenimento dell’avviamento), sono quindi esclusi gli immobili destinati ad attività professionali.

Secondo quanto stabilito dall’art. 38, L. 27.07.1978, n. 392, il proprietario deve notificare al conduttore il preliminare di vendita, quest’ultimo nel termine di sessanta giorni di tempo deve esercitare o meno il diritto di prelazione.

E nel caso degli immobili ad uso abitativo?

Diversa è la situazione per quanto riguarda gli immobili ad uso abitativo. La normativa in questo caso è più restrittiva: infatti il locatore ha facoltà di negare il rinnovo del contratto alla prima scadenza limitatamente ai casi stabiliti dall’art. 3, L. 09.12.1998, n. 431, tra cui rientra la volontà di vendere l’immobile locato. Solo in questo unico caso, il conduttore ha la facoltà di esercitare il diritto di prelazione. Conseguentemente, qualora il proprietario di un immobile spedisca nei termini un avviso di disdetta del contratto di locazione alla seconda scadenza ed intenda, poi, vendere l’immobile, non nascerà in capo al conduttore alcun diritto di prelazione.

Poter usufruire della prelazione urbana può davvero cambiare la vita dopo una locazione!

Per questo, se pensi di averne diritto, dovresti rivolgerti a un legale specializzato per avere consiglio. Se ne hai bisogno, rivolgiti al nostro studio: tutela i tuoi diritti!

prelazione agraria

Prelazione agraria: il diritto di passare avanti

Non è immediato pensare che, nel momento in cui un bene viene venduto, ci sia qualcuno che ha più diritto di altri ad acquistarlo. Eppure, in determinati casi, vengono presi in considerazione alcuni aspetti che, in una transazione, agevolano alcuni specifici acquirenti. Vi sono molti casi del genere, ma quello di cui ci occupiamo oggi interessa la compravendita di terreni agricoli: si tratta della cosiddetta prelazione agraria. 

Identifichiamo il concetto: in cosa consiste la prelazione

La prelazione è il diritto di un soggetto ad essere preferito rispetto ad altri soggetti, a parità di condizioni, nella conclusione di un contratto, o perché stabilito convenzionalmente dalle parti (prelazione volontaria) o perché previsto dalla legge (prelazione legale).

Tra le prelazioni legali, le ipotesi più ricorrenti sono quelle che hanno ad oggetto beni immobili: prelazione ereditaria, prelazione urbana, prelazione agraria.

Nello specifico: cos’è la prelazione agraria.

La prelazione agraria è il diritto riconosciuto all’affittuario di un fondo agricolo o al proprietario del fondo confinante di essere preferito come acquirente in caso di vendita del terreno. Conseguentemente, il proprietario alienante (prelazionante) dovrà formalmente informare l’affittuario o il confinante (prelazionario) della sua volontà di vendere il terreno.

A sua volta, il prelazionario, a tenore dell’art. 8, L. 26 maggio 1965, n. 590, dovrà esercitare il suo diritto (quindi esprimere la volontà di acquistare) entro il termine di 30 giorni.Qualora il proprietario alienante non rispetti il diritto di prelazione e proceda ugualmente alla vendita, il prelazionario potrà riscattare (cd diritto di riscatto o retratto) il bene entro 1 anno

dall’avvenuta trascrizione della compravendita. Qualunque soggetto confinante può esercitare il diritto di prelazione? No, solamente i soggetti aventi i seguenti requisiti: coltivatore diretto oppure imprenditore agricolo professionale iscritto nella previdenza agricola.

Anche le società agricole di persone possono esercitare il diritto di prelazione, purché la metà dei soci sia in possesso della qualifica di coltivatore diretto.

La prelazione agraria è una fattispecie delicata

In questi casi, infatti, si esercita un diritto su una transazione, potenzialmente alterandone l’esito. Per questo è sempre meglio farsi seguire, nel caso di un acquisto importante come quello di un terreno agricolo, da un legale esperto del settore. Se ne hai bisogno contatta il nostro studio: tutela i tuoi diritti!