sfratto per morosità

Sfratto per morosità e termine di grazia

Nella vita può sempre succedere di trovarsi in ristrettezze economiche, e in quei casi può capitare di ricevere uno sfratto per morosità. Ma come ci si comporta in questi casi, per limitare i danni e recuperare la propria situazione?

Sfratto per morosità: niente panico!

In un nostro precedente articolo abbiamo già visto che, in caso di mancato pagamento del canone di locazione, il locatore potrà rivolgersi al Giudice attraverso un’intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione in udienza per la convalida, nonché con ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti.

Il conduttore, a questo punto, avrà diverse alternative:

  • presentarsi all’udienza e proporre opposizione allo sfratto;
  • non presentarsi o presentarsi ma non opporsi, provocando la convalida dello sfratto;
  • presentarsi e saldare la morosità in udienza;

Dopo lo sfratto per morosità: cos’è il termine di grazia?

Il cosiddetto “termine di grazia” consiste in un lasso di tempo, non superiore di norma a novanta giorni, che il conduttore moroso può chiedere al giudice, al fine di poter sanare la propria posizione debitoria, mediante il pagamento di quanto dovuto, evitando dunque lo sfratto.

Per non subire la convalida dello sfratto, il conduttore dovrà versare una somma comprensiva di:

  • canoni scaduti alla data della ricezione dell’intimazione di sfratto;
  • oneri accessori scaduti alla data della ricezione dell’intimazione di sfratto;
  • interessi legali;
  • spese di giudizio liquidate in udienza.

Per verificare l’esatto adempimento, il giudice fisserà un’udienza non oltre dieci giorni dalla scadenza del termine assegnato: solo l’integrale versamento delle somme suddette entro il termine stabilito bloccherà lo sfratto.

È possibile chiedere un termine di grazia più lungo?

L’art. 55 della legge sull’equo canone prevede anche la possibilità di ottenere un termine di grazia pari a centoventi giorni. Graverà tuttavia sul conduttore dimostrare che il mancato pagamento dei canoni, protrattosi per un massimo di due mesi, sia da imputare alle sue precarie condizioni economiche e che queste siano insorte dopo la stipula del contratto e discendano da malattia, disoccupazione o gravi e comprovate condizioni di difficoltà.

Uno sfratto per morosità non è la fine del mondo…

Ma non è nemmeno una circostanza da prendere sottogamba. In questioni simili, farsi seguire appropriatamente è veramente importante: se ne hai la necessità, puoi appoggiarti ai professionisti del nostro studio. Tutela i tuoi diritti!

responsabilità del condominio

Responsabilità del Condominio per gli infortuni

Abbiamo sufficiente familiarità con il concetto di risarcimento per infortuni in luoghi pubblici, come la scuola, oppure sul posto di lavoro. Meno spesso ci soffermiamo a pensare che anche in luoghi privati, in cui molte persone vivono e lavorano, i condomini, possono verificarsi infortuni e può porsi un problema di responsabilità. La responsabilità del condominio in caso di infortuni è una materia articolata e complessa. 

Responsabilità del condominio: come fare per ottenere il risarcimento

Se qualcuno (condomino, ospite, postino ecc.) sì fa male all’interno di un condominio può richiedere il risarcimento del danno subito.

Però, per prima cosa si deve dare prova dell’effettivo infortunio e della causa che l’ha provocato, come ad esempio un gradino rotto o una buca nascosta; dopodiché, si deve dimostrare che il danno è stato prodotto da quella specifica causa e che a seguito di ciò si sono riportati dei danni. 

Chi paga gli infortuni in condominio?

In via generale è il condominio stesso a risarcire il danno.

Il danneggiato deve inviare, assieme alle prove, una richiesta di risarcimento danni all’amministratore. A seguito di ciò, egli convoca un’assemblea e, se, all’esito di questa viene accertata la responsabilità del condominio, allora il danno sarà diviso tra tutti i condòmini secondo i millesimi.

Responsabilità del condominio: assicurazione condominiale per danni a terzi

Se, però, il condominio ha una polizza assicurativa, l’amministratore deve avvisare la compagnia assicurativa del condomino dell’incidente accaduto e inoltrare la richiesta di risarcimento e tutta la documentazione ricevuta dal danneggiato.

Ma non sempre il condominio è responsabile del danno

Ci sono una serie di casi in cui il condominio non può ritenersi responsabile del danno:

  • L’infortunio è accaduto per “caso fortuito”, cioè quando l’evento è stato non solo imprevedibile, ma anche inevitabile; come ad esempio se una persona cade rovinosamente in una vistosa buca solo perché intenta a guardare il cellulare;
  • Oppure, quando l’incidente è causato da persone estranee al condominio e, dunque, non dalle condizioni delle parti comuni. Un esempio classico è quello in cui una persona spinge, giù per le scale, un’altra persona e questa riporta danni;
  • Ma, anche, i comportamenti irresponsabili dei soggetti: un ragazzo torna a casa ubriaco e scivola in cortile, di certo non può richiedere alcun risarcimento.

Casi in cui la responsabilità ricade sull’Amministratore

Può capitare che sia l’Amministratore stesso a dover rispondere dell’infortunio. Infatti, lui deve sempre informare l’assemblea di quelle che sono le fonti di possibile pericolo, mettendo in sicurezza tutte le aree interessate.

Per di più, se ci sono casi di straordinaria urgenza può anche provvedere alla dovuta manutenzione senza convocare l’assemblea.

Ricollegandoci alla questione relativa all’assicurazione condominiale, è bene precisare che, se al momento dell’incidente la polizza risulta essere scaduta e non rinnovata da parte dell’Amministratore, sarà lui stesso a provvedere al risarcimento.

Responsabilità del condominio, una questione delicata

Nel caso in cui venga richiesto un risarcimento, è sempre il caso di farsi consigliare da un avvocato specializzato in questo genere di controversie. Se tu o il tuo condominio avete bisogno di assistenza legale, non esitare a contattare il nostro studio: tutela i tuoi diritti!

Articolo scritto in collaborazione con la dottoressa Michela Rampin

assemblea di condominio

L’assemblea di Condominio: la base della convivenza civile

Della figura dell’Amministratore di Condominio, dei suoi doveri e delle sue prerogative, abbiamo già parlato in precedenza. Non abbiamo però ancora parlato di un organo che, in realtà, in ambito condominiale detiene il vero potere decisionale: l’assemblea di condominio. Cos’è e quali sono le sue funzioni?

L’assemblea di condominio, o dei condòmini, è l’organo deliberativo, formato dalla riunione di tutti i partecipanti alla comunione dell’edificio, che ha l’opportunità di esprimere la propria volontà attraverso il voto.

L’assemblea, quindi, è, formata da:

  • Il proprietario del piano o porzione del piano
  • il proprietario pro quota (art. 67 disp. att. c.c.)
  • il nudo proprietario (art. 67 disp. att. c.c., per quanto concerne le delibere in materia di innovazioni o manutenzioni straordinarie)
  • l’usufruttuario (art. 67 disp. att. c.c., per le delibere in materia di ordinaria manutenzione e godimento dei beni comuni)
  • in casi eccezionali, il conduttore (art. 10, L. 392/1978, in caso di delibere sulla gestione del riscaldamento e condizionamento d’aria)

In concreto, quali sono le funzioni dell’assemblea di condominio?

In primo luogo, l’Assemblea di Condominio ha il compito di nominare confermare o revocare l’amministratore di condominio.

Determina inoltre il suo compenso, e stabilisce che la nomina sia subordinata alla presentazione da parte dell’amministratore di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile a copertura degli atti compiuti nell’esercizio del mandato.

Infine, l’assemblea di condominio può conferire maggiori attribuzioni all’amministratore, ossia ne allarga la sfera d’azione attribuendogli, appunto, nuove funzioni.

Assemblea di condominio: la gestione del denaro comune

In secondo luogo l’assemblea approva il preventivo di spesa e sua ripartizione, come pure il rendiconto annuale e l’impiego del residuo attivo di gestione, ossia dei soldi che rimangono in cassa dopo la chiusura dell’anno di esercizio.

Provvede, inoltre, all’approvazione delle opere di manutenzione straordinaria e delle innovazioni, come pure della costituzione dei relativi fondi speciali necessari alla loro attuazione.

L’ammodernamento, la ricostruzione e il regolamento di condominio.

L’assemblea può approvare la ricostruzione parziale o totale dell’edificio e nel caso autorizzare l’amministratore a partecipare a progetti e iniziative territoriali volte al risanamento delle parti comuni dell’edificio. Questo allo scopo di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la sicurezza e la sostenibilità ambientale.

Può inoltre approvare e modificare il regolamento di condominio, documento obbligatorio qualora i condòmini siano più di dieci.

La pacifica convivenza fra condomini è uno dei tasselli che compongono il puzzle di una vita serena.

Spesso, però, la serenità viene meno, e sorge la necessità di dirimere questioni complesse nel rispetto dei punti di vista differenti e della reciproca civile considerazione.
Se hai bisogno di un professionista non esitare a contattare il nostro studio: tutela i tuoi diritti!

indennità di occupazione

Indennità di occupazione: una tutela per i proprietari di un immobile

Le situazioni atipiche, non formalizzate da un contratto, capitano nella vita, ma nel caso dell’occupazione di un immobile spesso questo può generare inquietudine nei proprietari. La legge, però, offre una tutela anche in queste situazioni: l’indennità di occupazione!

Di norma, le persone sono proprietarie della casa in cui abitano, oppure hanno sottoscritto un regolare contratto di locazione che definisce i loro diritti di abitazione e i loro doveri nei confronti del titolare dell’immobile. In alcuni casi, però, l’immobile abitato è detenuto senza titolo, e in questo caso entra in gioco la cosiddetta indennità di occupazione.

Indennità di occupazione: di cosa si tratta esattamente?

Può succedere che l’immobile venga detenuto da chi ci abita “sine titulo”, ossia senza un titolo valido di origine contrattuale. Questo succede, ad esempio, quando il contratto di locazione giunge al suo naturale termine o, in alternativa, quando il contratto viene risolto anticipatamente, ma l’inquilino continua ad occupare l’immobile anche successivamente.

Nel caso di un’occupazione illegittima è dovuta una somma di denaro al proprietario dell’immobile come forma di risarcimento: in questo consiste l’indennità di occupazione.

Nel codice civile è presente un unico riferimento all’indennità di occupazione. Vi si legge:

“Il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l’obbligo a risarcire il maggior danno”.

Questo comporta che debba essere dimostrato, anche se sulla base di presunzioni semplici, che il proprietario ha subito un danno a causa dell’occupazione abusiva dell’immobile. Parliamo, ad esempio, dell’impossibilità di stipulare un altro contratto di locazione o di stabilire la residenza della propria famiglia nell’immobile in questione. Nel caso di contratto di locazione scaduto, tuttavia, l’occupazione illegittima dell’ex inquilino è di per sé sufficiente a far sorgere in capo al proprietario il diritto di ricevere l’indennità.

A quanto può ammontare l’indennità di occupazione?

La somma dovuta dall’inquilino al proprietario come indennità di occupazione deve essere commisurata al canone mensile corrisposto e stabilito con il contratto di locazione. Si considera, infatti, che corrisponda al maggior o minor danno che il proprietario ritenga di aver subito.

Non di rado capita che la locazione dell’immobile sia preceduta o seguita da un periodo di occupazione sine titulo. In questo caso si parla anche di occupazione precontrattuale e occupazione postcontrattuale. Durante questo periodo l’inquilino generalmente corrisponde una somma a titolo di indennità di occupazione. Questa, tuttavia, non ha funzione risarcitoria, bensì locatizia, ovvero è da considerarsi come un canone d’affitto. L’importo è pertanto commisurato al canone di locazione stabilito dal contratto di locazione precedente o successivo. Infatti, il rapporto che si instaura fra le parti non è autonomo, ma consequenziale o comunque dipendente dal rapporto contrattuale. Anche la somma a titolo di indennità, dunque, dovrà essere commisurata ai parametri del contratto stipulato.

Infine, un ultimo piccolo accorgimento!

Anche quando si percepisce l’indennità di occupazione occorre pagare l’imposta di registro all’Agenzia delle Entrate. Questo sia che essa abbia natura di canone di locazione, sia che abbia funzione risarcitoria!

Articolo scritto in collaborazione con l’avvocato Maria Monica Bassan

revoca dell'amministratore di condomino

Nomina e revoca dell’amministratore di condominio

La figura dell’amministratore di condominio e in cosa consista il suo lavoro, è nota a quasi tutti e, in particolare, a coloro che vivono in un condominio. Alcuni aspetti di questa figura istituzionale difficilmente vengono approfonditi, ma sono invece essenziali per capire limiti e possibilità del suo mandato. Ad esempio, quando e come viene nominato? E quando è possibile chiederne la revoca dell’amministratore di condominio?

Quando è necessario un amministratore?

Cominciamo col dire che il codice civile dà una risposta alla prima domanda: l’amministratore deve essere nominato quando i condòmini sono più di otto. Questo non significa che devono esserci nove unità immobiliari distinte, ma che devono esserci almeno nove soggetti diversi. Per fare un esempio, se in un condominio ci sono dieci appartamenti, di cui cinque ancora di proprietà del costruttore e gli altri cinque venduti ad altrettanti soggetti, in questo caso non sussiste l’obbligo di nomina di un amministratore di condominio, poiché i soggetti proprietari sono solo sei.

Dire che non sussiste l’obbligo non significa che non ve ne sia la possibilità! Ad esempio, in un condominio che conta due unità abitative e due persone residenti, può essere nominato un amministratore, se questi lo ritenessero opportuno.


Per quanto riguarda, invece, le modalità di nomina, l’assemblea dei condòmini deve deliberare rispettando in quorum costitutivo ed uno deliberativo. Questo significa due cose. Prima di tutto che è necessaria la presenza della maggioranza dei condòmini per la validità della costituzione dell’assemblea. Per la validità della votazione è necessaria, invece, la maggioranza degli intervenuti, che rappresenti al contempo almeno la metà dei millesimi dell’edificio.

Difficilmente, però, l’assemblea delibera in prima convocazione; normalmente, la nomina avviene in seconda convocazione. Questo perché, per la validità della costituzione dell’assemblea, sono necessari un terzo dei condòmini che rappresentino almeno un terzo dei millesimi. Per la validità della votazione, invece, occorre che il numero di voti rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno un terzo dei millesimi dell’edificio.

Se l’assemblea non riesce a provvedere, l’amministratore viene nominato dal Giudice su ricorso anche di un solo condòmino o dell’amministratore uscente.

Revoca dell’amministratore di condominio: quando?

La revoca dell’amministratore di condominio è possibile, senza giusta causa, in qualsiasi momento e con le stesse maggioranze previste per la nomina per la validità della convocazione e della votazione. La convocazione dell’assemblea può essere chiesta all’amministratore da almeno due condòmini, che rappresentino un sesto del valore dell’edificio.

Se invece la revoca viene richiesta per giusta causa, la si può ottenere convocando l’assemblea, oppure il singolo condomino può rivolgersi al giudice.

Ma quando si ha giusta causa?

Perché vi sia giusta causa di revoca dell’amministratore di condominio devono sussistere gravi irregolarità nella gestione dell’amministrazione. La giusta causa scatta quando vi è un’amministrazione anomala che comporta danni al condominio oppure quando l’amministratore ha agito negligentemente o in malafede.

Attenzione, però! Poniamo il caso che la revoca dell’amministratore di condominio venga proposta a seguito di gravi irregolarità nei rendiconti condominiali. La revoca non sarà possibile quando i rendiconti sono già stati approvati dall’assemblea e non impugnati nei termini di legge.

Le norme di legge in materia di condominio sono molto complesse!

La convivenza dei condomini è spesso complicata e le norme che la regolano sono complesse! Per questo è sempre bene farsi assistere da un professionista.

Per valutare in quali casi sia possibile operare la revoca dell’amministratore di condominio per giusta causa, contatta il nostro studio: tutela i tuoi diritti!

servizi sociali

Il ruolo dei servizi sociali nelle procedure di sfratto

Vi sono alcuni casi in cui, nel corso di una procedura di sfratto, vengono attivati i servizi sociali. In questo primo articolo dedicato all’argomento vedremo quando, perché e come i servizi sociali vengono attivati.

Servizi Sociali nelle procedure di sfratto: perché entrano in gioco?

Nella vita delle persone e delle famiglie ci possono essere momenti drammatici come quando si perde il diritto di rimanere in una casa avuta in locazione perché si è destinatari di uno sfratto per morosità o sfratto per finita locazione. In questi momenti, a parte i familiari e gli amici che ti possono sempre aiutare a trovare una nuova casa, ti puoi rivolgere ai Servizi Sociali e trovare con loro una soluzione. Meglio se con l’aiuto e l’intermediazione di un avvocato.

I Servizi Sociali, però, non sono obbligati ad intervenire in caso di sfratto e darti automaticamente un alloggio alternativo. Tuttavia, se siamo di fronte ad una situazione di stato di abbandono o di grave pregiudizio comprovato a carico di minori, anziani, persone comunque non autosufficienti, o con particolari fragilità. In questo caso i Servizi Sociali del Comune possono, anzi debbono, intervenire. Vediamo come.

A chi puoi rivolgerti in caso di sfratto?

Se sei un inquilino, italiano, comunitario o extra comunitario e stai subendo uno sfratto hai la possibilità di rivolgerti alle strutture pubbliche del territorio dove vivi. Ovviamente in questo caso è sempre opportuno che l’interessato si rivolga immediatamente a un avvocato che potrà spiegargli come difendersi e quali sono i suoi diritti. Conoscerà, così, anche i tempi, i costi e i rischi di questa procedura.

Inoltre, l’avvocato potrà assistere e accompagnare lo sfrattando nei rapporti con il Comune di appartenenza. Per il principio di sussidiarietà, infatti, l’ente pubblico più idoneo in questi casi è proprio il Comune di residenza che presumibilmente coincide con il Comune dove si trova l’immobile dove uno vive e da cui viene sfrattato.

L’ufficio comunale competente sono i Servizi Sociali che, tra i vari compiti loro assegnati, prestano assistenza materiale e morale alle persone e, in particolare, ai nuclei familiari in difficoltà. Nei Comuni piccoli di solito si trovano presso la sede comunale. Nei Comuni di grandi dimensioni hanno degli uffici dislocati nel territorio comunale e si deve cercare quello di riferimento per la via di residenza. L’inquilino che riceve una notifica di sfratto, quindi, può segnalare subito la problematica al proprio Assistente Sociale di riferimento.

Quando devono intervenire i servizi sociali del territorio?

Poiché la procedura di sfratto ha tempi abbastanza lunghi, i Servizi Sociali in genere non intervengono subito. La procedura di sfratto, infatti, ha varie fasi giudiziali: la prima, di accertamento dei requisiti per ottenere lo sfratto, si conclude, in genere, con la convalida di sfratto. Il Giudice, insomma, accoglie la richiesta del proprietario di casa, conferma lo sfratto richiesto e lo autorizza a iniziale la seconda fase per riavere materialmente l’alloggio indietro.

Dopo la convalida di sfratto, infatti, inizia la fase esecutiva vera e propria e il proprietario locatore dopo la notifica all’inquilino sfrattato di un ulteriore atto chiamato precetto. A questo punto deve rivolgersi agli Ufficiali Giudiziari del Tribunale competente. Per competente intendiamo quello in cui si trova l’immobile oggetto della procedura. Si inizia quindi la procedura che lo porterà a riavere il bene immobile ancora occupato dalla persona o dalla famiglia sfrattata.

Che cos’è lo sgombero forzato?

Lo sgombero forzato avviene, per gli sfratti di immobili ad uso abitativo, dopo un primo accesso in cui l’Ufficiale Giudiziario si reca a casa dell’inquilino. Gli spiega inoltre che dovrà lasciare veramente la casa libera e sgombera da cose e persone e gli fissa il giorno in cui tornerà per riprendere l’immobile e consegnarlo formalmente al proprietario.

Questo è il momento in cui si deve notiziare il proprio Comune che deve avere chiaro quando sarà la data del secondo accesso da parte degli Ufficiali Giudiziari. In quella data, infatti, se non viene restituito l’immobile volontariamente, il proprietario può avvalersi della forza pubblica. Intendiamo la Polizia locale, Carabinieri o altre pubbliche autorità territorialmente competenti. Questi entreranno brutalmente nella sua proprietà. Il secondo accesso da parte degli ufficiali Giudiziari, quindi è il momento in cui si deve lasciare l’immobile.

L’intervento dei Servizi Sociali nelle procedure di sfratto è una procedura molto complessa.

Rimandiamo al prossimo articolo per completare l’argomento. Intanto, ti consigliamo di rivolgerti sempre a un legale se ti trovi coinvolto in una procedura di sfratto. Se hai bisogno di assistenza rivolgiti al nostro studio: tutela i tuoi diritti!

Articolo scritto in collaborazione con l’avvocato Maria Monica Bassan

amministratore di condominio

Amministratore di condominio: cosa dice la legge?

Quella dell’amministratore di condominio è una figura conosciuta da tutti; pochi, però, sanno davvero come funzioni. Spesso, ad esempio, non si sa che nei condominii più piccoli l’amministratore può anche non essere presente. Oppure che, quando è presente, ha compiti che deve obbligatoriamente eseguire, pena la revoca dell’incarico. Vediamo in dettaglio cosa dice la legge in merito.

Innanzitutto, cominciamo con il dire che il mandato e i compiti dell’amministratore di condominio sono stabiliti dagli articoli 1129 e seguenti del Codice Civile.

Chi sceglie l’amministratore di condominio.

La nomina e la revoca dell’amministratore di condominio spettano all’assemblea dei condomini. L’amministratore, infatti, agirà e rappresenterà il condominio in loro vece, anche di fronte all’autorità giudiziaria.

Attenzione, però: l’amministratore potrebbe anche non essere presente. La nomina di un amministratore, infatti, è obbligatoria solo nel caso in cui i condomini siano più di otto: al di sotto di quel numero, non vi è alcun obbligo di nominarlo. Questo significa anche che, quando i condomini sono più di otto, se l’assemblea non provvede, l’amministratore precedente oppure uno o più condomini possono rivolgersi a un Giudice per far nominare da lui l’amministratore.

L’amministratore di condominio viene nominato per un incarico della durata di un anno. Al termine di quel periodo la nomina viene riconfermata per l’anno successivo oppure revocata. La nomina dev’essere decisa dalla maggioranza dei condomini intervenuti all’assemblea condominiale, purché nel complesso siano titolari di un numero di quote di proprietà pari ad almeno la metà del valore dell’edificio.

Quali sono i compiti di un amministratore di condominio?

Innanzitutto, dopo aver comunicato i propri dati e recapiti ai condomini, il nuovo amministratore dovrà effettuare il formale passaggio di consegne con l’amministratore precedente. Subito dopo, sarà suo compito aprire un conto corrente dedicato al condominio, nel quale transitino tutte le somme versate dai condomini.

Durante il mandato, i compiti dell’amministratore sono invece vari. Suo è l’onere di convocare l’assemblea di condominio almeno una volta l’anno per l’approvazione del bilancio, entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio. L’amministratore si occupa inoltre dell’esecuzione delle delibere dell’assemblea condominiale e garantisce il rispetto del regolamento condominiale. Infine, Egli regola l’utilizzo delle cose comuni a tutti i condomini, facendo tutto quanto necessario a conservarne l’integrità: ciò significa che, se è necessario intervenire urgentemente, Egli non è nemmeno tenuto a chiedere il consenso dell’assemblea prima di procedere!

L’amministratore, inoltre, incassa le rate condominiali, con cui poi paga le utenze e i fornitori, sempre utilizzando il conto corrente condominiale. Suo dovere fondamentale è quello di tenere la contabilità condominiale e redigere sia il bilancio preventivo sia il rendiconto annuale, per rendere note ai condomini, in maniera chiara e trasparente, le entrate e le uscite dell’esercizio.

Nel caso in cui qualche condomino sia moroso, l’amministratore ha il dovere di agire tempestivamente per il recupero del credito, arrivando ad avvalersi di un avvocato, a meno che l’assemblea non decida diversamente. 

In tutto questo, però, la sua attività è comunque limitata dall’assemblea dei condomini, che resta il vero organo decisionale all’interno del condominio.

Le norme che regolano la vita all’interno di un condominio sono sempre complicate. Spesso si hanno dubbi in merito all’operato dell’amministratore di condominio: non capita di rado, infatti, che l’amministrazione sia poco trasparente. 

Se hai dubbi sull’operato del tuo amministratore di condominio contatta il nostro studio: tutela i tuoi diritti!

Inquilino non paga

Cosa fare se un inquilino non paga i canoni di locazione?

Hai affittato il tuo appartamento a quel ragazzo che ti sembrava serio ed affidabile. I primi mesi paga i canoni regolarmente, poi inizia a ritardare di qualche settimana e infine non paga più. Dopo vani tentativi con cui lo solleciti e ti risponde con parole vuote ma rassicuranti che pagherà, saresti tentato di cambiare la serratura dell’appartamento e non farlo più entrare. Niente di più sbagliato: quando un inquilino non paga bisogna mantenere la calma e agire con cognizione di causa.

Il contratto di locazione

Il contratto di locazione, comunemente ma impropriamente chiamato “affitto”, è un contratto col quale generalmente una parte, il locatore, permette il godimento di un immobile ad un’altra parte, il conduttore, per un periodo di tempo. Questo in cambio del pagamento di un corrispettivo in denaro, detto canone.

Il rischio più grande, quando si stipula un contratto di locazione, si materializza quando un inquilino non paga i canoni. Le tutele messe in campo dalla legge, in questo caso, ci sono. Nel caso in cui, però, nonostante i solleciti, l’inquilino continui a non pagare, il proprietario non può arbitrariamente cambiare la serratura o staccare le utenze! 

Quando un inquilino non paga: quali sono i rimedi?

La legge, in effetti, tollera il ritardo dell’inquilino nel pagamento del canone, anche se per un massimo di 20 giorni dalla scadenza. Dal 21° giorno, quindi, il proprietario può procedere nei confronti dell’inquilino moroso.

A questo punto, anziché procedere in autonomia dando un ultimatum all’inquilino, la cosa migliore da fare è rivolgersi ad un avvocato. Questi, per prima cosa, invierà al moroso una diffida di pagamento, con la quale assegnerà un termine entro il quale versare l’importo dovuto.

Se l’inquilino non paga ancora: lo sfratto

In mancanza di pagamento, il locatore potrà intimare all’inquilino lo sfratto per morosità, ma, per farlo, dovrà necessariamente rivolgersi ad un Giudice! Solo così, infatti, sarà possibile far dichiarare la risoluzione del contratto di locazione e, allo stesso tempo, ottenere la condanna dell’inquilino al pagamento dei canoni scaduti.

Ottenuto questo provvedimento, se l’inquilino si rifiuterà di lasciare spontaneamente l’immobile alla scadenza del termine assegnatogli dal Giudice, sarà possibile procedere all’esecuzione forzata e, quindi, allo sgombero.

Le questioni legate alla locazione sono sempre delicate: ecco cosa è meglio fare

La procedura di sfratto per morosità è lunga e complessa! Per questo, quando un inquilino non paga, non si deve perdere tempo e ci si deve rivolgere al più presto ad un legale. Se hai questo genere di problemi puoi rivolgerti al nostro studio per avere assistenza: tutela i tuoi diritti!

Articolo scritto in collaborazione con l’avvocato Giulia Schiavon

la cauzione

Una guida alla locazione di immobili: la cauzione

Quando si cerca un appartamento, un ufficio o un locale commerciale in locazione per viverci o per svolgere la propria attività, nelle spese si calcola sempre la somma del fitto mensile. Istintivamente non calcoliamo neanche che c’è un’altra voce di spesa da aggiungere: la cauzione!

La cauzione, che molti conoscono con il nome di caparra, è una cifra che si versa a copertura di eventuali danni e come garanzia di una fruizione corretta dell’immobile durante la locazione. A livello normativo, si fa riferimento alla “Disciplina delle locazione di immobili urbani”, la cosiddetta Legge sull’equo canone, e la “Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili ad uso abitativo”.

Sebbene la seconda legge abbia cambiato radicalmente i tipi di locazione e la loro disciplina, l’istituto della cauzione resta invariato, ed è normato dall’articolo 11 della Legge sull’equo canone per le locazioni abitative e dall‘articolo 41 per quelle commerciali.

Cerchiamo di capire cosa sia la caparra, ponendoci alcune domande che normalmente ci poniamo nel momento in cui firmiamo un contratto d’affitto.

La cauzione è solo una spesa?

Assolutamente no. La cauzione è, come dice il nome stesso, una somma che serve a garantire il bene del proprietario. Di conseguenza, il proprietario dell’immobile è tenuto a conservarla, e maturerà gli interessi legali che si calcoleranno su base annuale. La somma, comprensiva degli interessi, verrà restituita al locatore al termine del rapporto.

Si tratta di una clausola contrattuale obbligatoria?

No, non è obbligatoria, ma i proprietari-locatori la richiedono immancabilmente.

A quanto può ammontare, al massimo, la cauzione?

 Non può essere superiore alle tre mensilità. Se, ad esempio, l’affitto di un appartamento è fissato a 500 €, la cauzione non potrà essere superiore ai 1500 €.

La cauzione può essere trattenuta dal proprietario?

 Al termine del contratto di locazione, locatore e conduttore effettuano una verifica dell’immobile. Sarebbe utile e opportuno che la verifica fosse fatta insieme. Se il conduttore ha arrecato danni o comunque sono necessari dei lavori per ripristinare l’aspetto originale dei locali, il locatore può trattenere la cauzione per far fronte alle riparazioni. La cauzione può essere trattenuta anche se il locatore non ha versato tutti i canoni d’affitto. Il suo importo può essere sufficiente a coprire i danni o i debiti, o essere trattenuta a titolo di acconto sulla somma più consistente dovuta al locatore.

Il proprietario dell‘immobile, in ogni caso, dovrà rivolgersi al Giudice per chiedere la condanna del conduttore a pagare il dovuto. Se da parte del conduttore c’è contestazione, comunque, il proprietario dovrebbe prima restituire la cauzione, e poi recuperare il dovuto passando per un accertamento e una condanna giudiziale.
Attenzione, se il conduttore non contesta, riconosce implicitamente il diritto del proprietario a trattiene la somma.

Quindi è molto importante per il conduttore che restituisce l’immobile verificare se quanto trattiene il proprietario è legittimo o meno, e, nel caso in cui non lo sia, contestare subito chiedendo la restituzione della cauzione versata.

Se acquisto un immobile locato, chi deve garantire la restituzione della cauzione al conduttore?

L’acquirente di un immobile locato subentra nei diritti e nelle obbligazioni riguardanti quell’immobili. Subentra anche, dunque, nel contratto d’affitto, ed è quindi tenuto alla restituzione del deposito cauzionale, a meno che il nuovo locatore e il conduttore non si accordino per l’utilizzo della cauzione come compensazione nei rapporti di dare e avere tra le parti.
L’esistenza della cauzione, dunque, è un aspetto che va affrontato durante la compravendita dell’immobile stesso, e che va regolata fra le parti.

E nel caso di una cessione d’azienda?

La cessione di azienda, purtroppo, è un caso che sempre più spesso ci troviamo ad affrontare in tempi di crisi crescenti. Un ristoratore, per fare un esempio, subentra a un altro acquistando o affittando la licenza per un ristorante. Non ne acquista o affitta però i muri, che sono invece in locazione. Il nuovo esercente subentra al contratto d’affitto solo nel caso in cui sia esplicitamente prevista la sua cessione, o se il proprietario dell’immobile vi acconsenta.
Andrà quindi posta una particolare attenzione riguardo la sorte della cauzione: capita spesso che la cauzione non venga citata nella stesura dell’accordo di fitto o cessione, venendo quindi gestita secondo le norme che regolano tutti gli altri crediti o debiti aziendali, che potrebbero quindi rimanere in capo al primo titolare dell’azienda. Starà al cedente pretendere dal cessionario la restituzione della cauzione che è ancora trattenuta dal proprietario dei locali, come parte dell’accordo di cessione o fitto d’azienda.  


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spese condominiali

Spese condominiali: come gestirle in caso di acquisto? 

Chiunque viva o abbia vissuto in condominio sa ben dire quale sia la differenza fra la sfera privata e quella comune, e non soltanto per i piccoli screzi e le solidarietà che sono tipici della vita in condominio. Spesso, la sfera che riguarda la convivenza collettiva assume toni molto pratici, talmente tangibili da avere persino una voce dedicata: le spese condominiali. 

Quando viviamo già da tempo in un condominio, le spese condominiali sono qualcosa di regolare, ma come dobbiamo comportarci quando acquistiamo un appartamento? 

Le spese condominiali 

La gestione, la manutenzione e l’utilizzo delle parti comuni, ma anche la prestazione di alcuni servizi comuni, come il riscaldamento, generano spese di cui ogni condomino deve obbligatoriamente farsi carico. 
La ripartizione di queste spese tra i condomini è stabilita dall’articolo 1123 del codice civile. Questo prevede che ogni condomino partecipi alle spese in proporzione al valore della sua proprietà. 

La disciplina delle spese condominiali in caso di acquisto di una nuova unità immobiliare 

Ma cosa succede se, dopo aver acquistato un appartamento, scopriamo che il precedente proprietario non aveva pagato regolarmente le spese condominiali? 

Il nuovo proprietario potrebbe essere convinto di non aver alcun obbligo di pagare le spese arretrate, nella convinzione che sia il precedente proprietario a doversene far carico. Tale convenzione, però, è sbagliata.

L’articolo 63 del disposizioni di attuazione del codice civile prevede che chi acquista un’unità immobiliare in un condominio è tenuto,  insieme al precedente proprietario, al pagamento delle spese relative all’esercizio in corso e a quello precedente. 

Quindi, se acquistassimo un appartamento nell’aprile del 2021, avremmo l’obbligo di pagare non solo le spese condominiali del periodo successivo all’acquisto. Dovremo anche pagare quelle dovute per il 2020 e per i primi mesi del 2021, qualora il precedente proprietario non le avesse versate. Ovviamente, continuerà ad essere obbligato al pagamento, insieme a noi, anche il precedente proprietario. 

Le spese straordinarie

Questo discorso generale va in parte modificato per le spese cosiddette straordinarie. Si tratta di quelle spese che vanno a finanziare interventi di manutenzione straordinaria, conservazione o rifacimento degli impianti o delle parti comuni. In questo caso ciò a cui si fa riferimento è il momento dell’approvazione della spesa da parte dell’assemblea condominiale. 
 
Quindi, sempre nel caso del nostro esempio, saremmo obbligati , sempre insieme al precedente proprietario, a pagare soltanto le spese straordinarie deliberate dall’assemblea nel 2021. Oppure, tutt’al più, nel 2020, ma non quelle deliberate nell’anno 2019. 

E se non il nuovo proprietario non vuole pagare? 

In questi casi, l’obbligo, che l’amministratore di condominio ha la facoltà di rivolgersi al Giudice e chiedere l’emissione, nei confronti del nuovo proprietario, di un decreto ingiuntivo.

E nel caso di un immobile acquistato all’asta? 

Nel caso in cui un immobile viene prima pignorato e poi messo all’asta, è estremamente probabile che il proprietario non sia stato nemmeno in grado di pagare regolarmente le spese condominiali. 

È bene, dunque, informarsi adeguatamente prima di procedere all’acquisto dell’immobile, che potrebbe apparire particolarmente appetibile perché conveniente. Se, infatti, il condominio non fosse riuscito a recuperare le spese condominiali arretrate, il nuovo proprietario dovrebbe farsi carico delle spese relative all’anno in corso e a quello precedente.  
 
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