Spese condominiali: come gestirle in caso di acquisto?

Spese condominiali: come gestirle in caso di acquisto?

 Chiunque viva o abbia vissuto in condominio sa ben dire quale sia la differenza fra la sfera privata e quella comune, e non soltanto per i piccoli screzi e le solidarietà che sono tipici della vita in condominio. Spesso, la sfera che riguarda la convivenza collettiva assume toni molto pratici, talmente tangibili da avere persino una voce dedicata: le spese condominiali.

 

Quando viviamo già da tempo in un condominio, le spese condominiali sono qualcosa di regolare, ma come dobbiamo comportarci quando acquistiamo un appartamento?

Vediamo il caso specifico, ma prima facciamo un piccolo excursus.

Il condominio


Il condominio o, per la precisione, "condominio negli edifici" è regolato dall'articolo 1117 e seguenti del Codice Civile.

La fattispecie del condominio si verifica quando, in un unico edificio, coesistono parti di proprietà esclusiva di singoli soggetti tra loro distinti, come un appartamento o un negozio, e parti di proprietà comune, come l'androne, il vano scale o gli impianti di uso comune. In questi casi, ogni condomino è esclusivo proprietario del suo appartamento o del suo negozio e comproprietario, insieme agli altri condomini, di tutte le parti in comune.

La quota di partecipazione di ciascuno a questa comproprietà è proporzionale al valore della sua unità immobiliare rispetto al valore dell’intero edificio ed è solitamente espressa in millesimi.

 

Le spese condominiali

La gestione, la manutenzione e l'utilizzo delle parti comuni, ma anche la prestazione di alcuni servizi comuni, come il riscaldamento, generano spese di cui ogni condomino deve obbligatoriamente farsi carico.
La ripartizione di queste spese tra i condomini è stabilita dall'articolo 1123 c.c., il quale prevede che ogni condomino partecipi alle spese in proporzione al valore della sua proprietà.

L’obbligo di partecipare alle spese comprende, da un lato, il dovere di rimborsare le spese già sostenute e indicate nel rendiconto consuntivo, dall’altro, quello di anticipare le spese future indicate nel bilancio preventivo.

Generalmente, le spese condominiali si dividono per esercizio, intendendosi con questo termine un intervallo di 365 giorni, non necessariamente corrispondente al periodo gennaio - dicembre, rispetto al quale l'amministratore deve rendere il conto delle spese sostenute ai condomini.

 

La disciplina delle spese in caso di acquisto di una nuova unità immobiliare

Facciamo un esempio, traendo spunto da ciò che spesso accade nella vita vera: acquistiamo un appartamento, ma poi scopriamo che il precedente proprietario non aveva pagato regolarmente le spese condominiali. Cosa succede in questo caso?
Ebbene, l'articolo 63 del disposizioni di attuazione del codice civile, al comma 4 prevede che chi acquista un'unità immobiliare in un condominio è tenuto,  insieme al precedente proprietario, al pagamento dei contributi relativi all'esercizio in corso e a quello precedente.
Quindi, se acquistassimo un appartamento nell'aprile del 2021, in un condominio il cui esercizio va da gennaio a dicembre, avremmo l'obbligo di pagare non solo le spese condominiali del periodo successivo all’acquisto, ma anche quelle dovute per il 2020 e per i primi mesi del 2021, qualora il precedente proprietario non le avesse versate. Ovviamente, continuerà ad essere obbligato al pagamento, insieme a noi, anche il precedente proprietario.

Questo discorso generale va in parte modificato per le spese cosiddette straordinarie, quelle, cioè, che vanno a finanziare interventi di manutenzione straordinaria, conservazione o rifacimento degli impianti o delle parti comuni, come il rifacimento della facciata o dei terrazzi. In questo caso, ciò a cui si fa riferimento è il momento dell'approvazione della spesa da parte dell'assemblea condominiale e non, invece, quello in cui la spese viene effettivamente sostenuta.

Quindi, sempre nel caso del nostro esempio, saremmo obbligati – sempre insieme al precedente proprietario - a pagare soltanto le spese straordinarie deliberate dall’assemblea nel 2021 o, tutt’al più, nel 2020, ma non quelle deliberate nell'anno 2019, anche se i lavori straordinari fossero stati eseguiti nel 2020 o se fossero eseguiti nel 2021.

 

 

E se non il nuovo proprietario non vuole pagare?

Può capitare che il nuovo proprietario percepisca l'obbligo a pagare le spese arretrate come un'ingiustizia, nella convinzione che sia il precedente proprietario a doversene far carico.

In questi casi, l'obbligo di cui all'articolo 63 disp. att. è così stringente, che l'amministratore di condominio ha la facoltà di rivolgersi al Giudice e chiedere l'emissione, nei confronti del nuovo proprietario, di un decreto ingiuntivo, un provvedimento con cui il Giudice gli ordina di provvedere al pagamento.

 

 

E nel caso di un immobile acquistato all’asta?

Il caso tipico in cui un immobile viene prima pignorato e poi messo all'asta riguarda quei proprietari che, dopo aver contratto un mutuo e acquistato l'immobile, non sono più in grado di far fronte alle rate del mutuo e quindi smettono di pagarle.

Quando questo succede, è estremamente probabile che il vecchio proprietario non sia stato nemmeno in grado di pagare regolarmente le spese condominiali.

In tal caso, il condominio può prendere parte alla procedura esecutiva, sperando che, con il ricavato della vendita, si riesca non solo a saldare il debito verso la banca, ma anche a coprire le spese condominiali.

Può essere, però, che il ricavato non sia sufficiente: in questo caso, come nell’eventualità in cui il condominio non prenda parte alla procedura esecutiva, tornano ad applicarsi le regole dell’art. 63 disp. att. c.c., con tutto quel che ne consegue. Il nuovo proprietario, dunque, dovrà farsi carico delle spese relative all'esercizio corrente e a quello precedente

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