Alle volte una lite condominiale può essere complessa, per questo, oggi, abbiamo voluto affrontare una situazione che si può presentare più volte di quelle che si crede in caso si viva in Condominio.
Spesso il Condominio subisce un contenzioso da parte di un singolo condomino che crede di aver subito un danno da parte del Condominio o di strutture di proprietà del Condominio. Talvolta, il Condominio è chiamato in giudizio dalla proprietà vicina, anche da un Condominio limitrofo, per risarcimenti danni da varia responsabilità.
Può accadere che un Condominio sia citato in giudizio per danni da un terzo (es. il postino caduto nel giardino condominiale). Molte altre volte è lo stesso Condominio che deve iniziare un contenzioso contro un condomino o terzi. Ecco allora che l’Assemblea dei condomini deve decidere se rinunciare o intentare la lite, con tutti i rischi e i costi che queste decisioni comportano.
Ma se il singolo condomino non vuole partecipare alla causa per il condominio?
L’art. 1132 del codice civile è molto chiaro: il condomino che dissente a promuovere una lite o di resistere a una domanda può manifestare la sua contrarietà.
Se è presente nell’assemblea Condominiale chiamata a votare la delibera relativa, deve esprimere voto contrario e mettere a verbale direttamente e chiaramente la propria contrarietà motivata.
Attenzione, però: non è sufficiente il dissenso manifestato in sede assembleare, nella fase della discussione, prima dell’adozione della delibera che stabilisca la proposizione della lite o la resistenza a una domanda altrui. Affinché il condominio dissenziente possa separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze della decisione deliberata, dovrà notificare all’amministratore entro 30 giorni dall’assemblea il proprio dissenso. Se, invece, il condomino dissenziente è assente e ne viene a conoscenza solo in un secondo momento con la comunicazione del verbale dell’assemblea, egli ha l’onere di notificare un atto scritto di dissenso all’amministratore, entro trenta giorni da quello in cui ha avuto notizia della deliberazione.
La legge non prevede, in questo caso una forma prestabilita di comunicazione e quindi, in maniera estensiva, deve considerarsi ritualmente manifestato anche mediante una lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Tuttavia, non essendoci una interpretazione uniforme, in via prudenziale, riteniamo più corretto procedere mediante la notificazione ai sensi del Codice di rito.
Lite Condominiale: quali sono i vantaggi per il condominio dissenziente?
In relazione agli effetti del dissenso la separazione di responsabilità in ordine alle conseguenze della lite è limitata all’ipotesi di soccombenza del Condominio e si riferisce alle sole spese derivanti dalla soccombenza.
Il condomino dissenziente deve, quindi, fare una valutazione oggettiva ed esprimere il proprio dissento motivato qualora ritenga probabile un esito sfavorevole della vertenza. Significa che deve ragionare giuridicamente e ritenere che iniziare una causa o resistere in giudizio in una causa promossa da altri potrà essere dannosa per il Condominio e i condomini.
In alcuni casi, infatti la pretesa del Condominio può risultare infondata o ogni difesa insostenibile e, quindi, rinunciando consapevolmente ad essa o cedendovi subito si risparmierebbero almeno le spese del processo. Il condomino dissenziente che ha correttamente espresso la sua contrarietà ha la possibilità di non essere parte della lite condominiale e di non subire le conseguenze economiche di una soccombenza.
La separazione di responsabilità in ordine alle conseguenze della lite è limitata all’ipotesi di soccombenza del Condominio e si riferisce alle sole spese derivanti dalla soccombenza e, cioè, dalle spese processuali liquidate in sede giudiziale e poste a carico del Condominio, oltre alle spese di difesa. Nell’ipotesi in cui la controversia si concluda invece favorevolmente per il Condominio e il singolo condomino dissenziente ne abbia tratto vantaggio, quest’ultimo dovrà comunque concorrere alle spese cd. non ripetibili, ossia le maggiori spese di difesa non liquidate dal giudice, e quelle non recuperate dalla parte soccombente rimasta insolvente.
E rispetto ai terzi? Come si gestiscono in una lite condominiale?
Abbiamo visto che in caso di esito negativo il condomino dissenziente può separare la propria responsabilità rispetto al Condominio in ordine alle sole conseguenze della lite.
Il dissenso del condomino però ha natura di atto meramente interno al Condominio, e non svolge effetti nei confronti della controparte o di terzi. La parte vittoriosa avrà quindi la possibilità di chiedere il pagamento anche al dissenziente, come condebitore solidale in quanto condomino: questi, a sua volta, si rifarà sul Condominio.
Ovviamente, il diritto di rivalsa del condomino dissenziente può riguardare soltanto le spese e i danni che si sarebbero potuti evitare se non si fosse proposta l’azione o resistito ad essa.
Dirimere le questioni e le liti Condominiali può essere complesso
In ogni controversia è sempre una buona cosa avere almeno la consulenza di un professionista: se ne hai bisogno contatta il nostro studio, tutela i tuoi diritti!
Articolo scritto in collaborazione con l’avvocato Alberto Padoan