locazione per studenti

Locazione per studenti: ecco tutti i casi previsti dalla legge!

Oltre all’entusiasmo per un nuovo inizio in una nuova città, la curiosità per la nuova vita e l’eccitazione per l’ambiente stimolante e sconosciuto in cui si inserisce, lo studente fuori sede che comincia l’anno accademico ha un problema immediato a cui far fronte: trovare una casa. La locazione per studenti è una fattispecie a sé, e non tutti i padroni di casa, o locatari, sono bendisposti a concederla: il risultato è una scarsità cronica che rischia di far scoraggiare lo studente alla ricerca di un alloggio che faccia al caso suo. Ma non è il caso di demordere!

La legge, infatti, viene in soccorso dello studente prevedendo espressamente il cosiddetto “contratto di locazione per studenti universitari”. Si tratta di una tipologia di locazione ad uso transitorio, caratterizzata da una durata limitata e da particolari agevolazioni fiscali per il proprietario e per gli stessi studenti.

Locazione per studenti: cosa s’intende per transitorietà della locazione?

La locazione è detta transitoria nel caso in cui sia prevista una durata minima inferiore a quella legale, ammissibile solo nel caso in cui sia necessario soddisfare particolari esigenze delle parti. Rientra nel caso la permanenza temporanea in un determinato luogo finalizzata a completare un percorso di studi.

La disciplina delle locazioni transitorie ad uso abitativo per studenti universitari

La noma principale per comprendere la natura di questo contratto, è l’art. 5 della l. n. 431/1998 in materia di locazioni e rilascio degli immobili ad uso abitativo. L’articolo prevede la facoltà per i comuni di sede universitaria, eventualmente in intesa con quelli limitrofi, di promuovere specifici accordi per la definizione dei canoni di locazione di immobili ad uso abitativo per studenti universitari. Alla definizione di questi accordi, la legge sostiene debbano partecipare le organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative, congiuntamente alle aziende per il diritto allo studio, l’associazione degli studenti, nonché le cooperative ed enti non lucrativi operanti nel settore.

Nella pratica ciò non succede quasi mai, e per far fronte all’inattività dei comuni e degli organismi universitari, la norma ha previsto l’emanazione di un decreto ministeriale che stabilisce precisamente le condizioni per la stipula di questi contratti, e recepisce il contenuto di appositi accordi territoriali raggiunti sul tema.

Locazione per studenti: il canone e le agevolazioni fiscali

Il decreto ministeriale indica i criteri per la determinazione del canone che stabiliscono delle fasce di oscillazione all’interno delle quali, in conformità con le caratteristiche dell’edificio e dell’unità immobiliare, può essere concordato il canone per il singolo contratto.

Il proprietario ha diritto a una deduzione Irpef del 30% del canone, oltre alla deduzione ordinari del 5%, oppure può optare per la cedolare secca al 10% in sostituzione della tassazione ordinaria Irpef, con la possibilità di esenzione del versamento dell’imposta di bollo e di registro.

Gli studenti invece, hanno il diritto di portare in detrazione dell’IRPEF il 19% del canone annuo, entro il limite massimo di euro 2.633. Questo però è possibile solo ed esclusivamente nel caso in cui l’Università presso la quale lo studente è iscritto disti almeno 100 km dal suo comune di residenza.

Quali sono i presupposti per la stipulazione di un contratto di locazione per studenti universitari?

Vi sono due principali presupposti per la stipula di un contratto di locazione per studenti universitari

  • Presupposto oggettivo: l’immobile da locare deve essere ubicato nel comune sede di un corso universitario o di corsi erogati da istituzioni d’istruzione superiore equiparati all’università (ad esempio il conservatorio o i corsi ITS), oppure, in alternativa, in un comune limitrofo.
  • Presupposto soggettivo: chi prende in locazione l’immobile deve essere iscritto a un corso di laurea o post-laurea e deve necessariamente avere la propria residenza in un comune diverso.

L’immobile può essere locato a un soggetto singolo o a un gruppo di studenti. Se la locazione ha per oggetto singole stanze, vi saranno tanti contratti di locazione quante sono le porzioni locate.

Qual è la durata del contratto?

La legge prevede una durata minima di sei mesi e una durata massima di tre anni. Essendo previsto un meccanismo di rinnovazione automatica alla prima scadenza, lo studente interessato a lasciare l’immobile, deve comunicare la disdetta al locatore entro un mese e non prima di tre mesi dalla stessa. Pertanto, è tenuto a prestare attenzione e a tenere ben a mente la data di scadenza del contratto. Per quanto riguarda il locatore invece, egli può dare disdetta ogniqualvolta ricorrano le condizioni stabilite dall’art. 3 della legge 431/1998.

La disdetta del locatore e il recesso del conduttore devono essere dati per iscritto, mediante comunicazione firmata ed inviata all’altra parte a mezzo raccomandata con avviso di ritorno oppure mediante posta elettronica certifica (P.E.C).

Cosa succede nel caso in cui l’immobile sia locato a più studenti e solo uno voglia recedere?

In questo caso la responsabilità è solidale, e quindi gli altri conduttori devono in ogni caso pagare il canone concordato nel contratto. In realtà l’intera disciplina è incentrata sulla tutela del conduttore quindi, in virtù del principio di buona fede, il locatore dovrebbe richiedere un valore diminuito del canone.

Alcune indicazioni per lo svolgimento del rapporto di locazione.

– Diversamente da quanto normalmente accade, il locatore non può entrare nei locali senza il permesso del conduttore. Tuttavia, il contratto stesso può prevedere un diritto d’accesso, e il conduttore dovrà correttamente consentirlo.

– Salvo non sia espressamente previsto, il conduttore non può dare a sua volta in locazione uno o più locali dell’immobile, e se lo fa senza il consenso del locatore, quest’ultimo può legittimamente pretendere la risoluzione del contratto.

– Lo studente deve farsi carico delle spese relative alle utenze, e le relative forniture potranno essere a lui intestate.

– La manutenzione dell’appartamento, così come le spese condominiali, spettano al conduttore soltanto per gli interventi di natura ordinaria, consistenti in piccole riparazioni o in lievi interventi strutturali. La manutenzione straordinaria è invece interamente a carico del locatore.

Il contratto di locazione per studenti è solo una forma di contratto che regola i rapporti fra locatore e conduttore.

Non sempre uno studente accede a questa forma contrattuale, quindi, per capire come districarsi in un universo legale complesso e variegato come quello del diritto di locazione e condominiale, è sempre una buona idea fare un passaggio con un legale. Se hai qualche domanda per evitare brutte sorprese alla vigilia della firma di un contratto, contatta il nostro studio: la prima consulenza è senza impegno!

Articolo realizzato in collaborazione con la dottoressa Silvia Pellicani

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