La figura dell’amministratore di condominio e in cosa consista il suo lavoro, è nota a quasi tutti e, in particolare, a coloro che vivono in un condominio. Alcuni aspetti di questa figura istituzionale difficilmente vengono approfonditi, ma sono invece essenziali per capire limiti e possibilità del suo mandato. Ad esempio, quando e come viene nominato? E quando è possibile chiederne la revoca dell’amministratore di condominio?
Quando è necessario un amministratore?
Cominciamo col dire che il codice civile dà una risposta alla prima domanda: l’amministratore deve essere nominato quando i condòmini sono più di otto. Questo non significa che devono esserci nove unità immobiliari distinte, ma che devono esserci almeno nove soggetti diversi. Per fare un esempio, se in un condominio ci sono dieci appartamenti, di cui cinque ancora di proprietà del costruttore e gli altri cinque venduti ad altrettanti soggetti, in questo caso non sussiste l’obbligo di nomina di un amministratore di condominio, poiché i soggetti proprietari sono solo sei.
Dire che non sussiste l’obbligo non significa che non ve ne sia la possibilità! Ad esempio, in un condominio che conta due unità abitative e due persone residenti, può essere nominato un amministratore, se questi lo ritenessero opportuno.
Per quanto riguarda, invece, le modalità di nomina, l’assemblea dei condòmini deve deliberare rispettando in quorum costitutivo ed uno deliberativo. Questo significa due cose. Prima di tutto che è necessaria la presenza della maggioranza dei condòmini per la validità della costituzione dell’assemblea. Per la validità della votazione è necessaria, invece, la maggioranza degli intervenuti, che rappresenti al contempo almeno la metà dei millesimi dell’edificio.
Difficilmente, però, l’assemblea delibera in prima convocazione; normalmente, la nomina avviene in seconda convocazione. Questo perché, per la validità della costituzione dell’assemblea, sono necessari un terzo dei condòmini che rappresentino almeno un terzo dei millesimi. Per la validità della votazione, invece, occorre che il numero di voti rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno un terzo dei millesimi dell’edificio.
Se l’assemblea non riesce a provvedere, l’amministratore viene nominato dal Giudice su ricorso anche di un solo condòmino o dell’amministratore uscente.
Revoca dell’amministratore di condominio: quando?
La revoca dell’amministratore di condominio è possibile, senza giusta causa, in qualsiasi momento e con le stesse maggioranze previste per la nomina per la validità della convocazione e della votazione. La convocazione dell’assemblea può essere chiesta all’amministratore da almeno due condòmini, che rappresentino un sesto del valore dell’edificio.
Se invece la revoca viene richiesta per giusta causa, la si può ottenere convocando l’assemblea, oppure il singolo condomino può rivolgersi al giudice.
Ma quando si ha giusta causa?
Perché vi sia giusta causa di revoca dell’amministratore di condominio devono sussistere gravi irregolarità nella gestione dell’amministrazione. La giusta causa scatta quando vi è un’amministrazione anomala che comporta danni al condominio oppure quando l’amministratore ha agito negligentemente o in malafede.
Attenzione, però! Poniamo il caso che la revoca dell’amministratore di condominio venga proposta a seguito di gravi irregolarità nei rendiconti condominiali. La revoca non sarà possibile quando i rendiconti sono già stati approvati dall’assemblea e non impugnati nei termini di legge.
Le norme di legge in materia di condominio sono molto complesse!
La convivenza dei condomini è spesso complicata e le norme che la regolano sono complesse! Per questo è sempre bene farsi assistere da un professionista.
Per valutare in quali casi sia possibile operare la revoca dell’amministratore di condominio per giusta causa, contatta il nostro studio: tutela i tuoi diritti!