spese condominiali

Spese condominiali: come gestirle in caso di acquisto? 

Chiunque viva o abbia vissuto in condominio sa ben dire quale sia la differenza fra la sfera privata e quella comune, e non soltanto per i piccoli screzi e le solidarietà che sono tipici della vita in condominio. Spesso, la sfera che riguarda la convivenza collettiva assume toni molto pratici, talmente tangibili da avere persino una voce dedicata: le spese condominiali

Quando viviamo già da tempo in un condominio, le spese condominiali sono qualcosa di regolare, ma come dobbiamo comportarci quando acquistiamo un appartamento? 

Le spese condominiali 

La gestione, la manutenzione e l’utilizzo delle parti comuni, ma anche la prestazione di alcuni servizi comuni, come il riscaldamento, generano spese di cui ogni condomino deveobbligatoriamentefarsi carico
La ripartizione di queste spese tra i condomini è stabilita dall’articolo 1123 del codice civile. Questo prevede che ogni condomino partecipi alle spese in proporzione al valore della sua proprietà. 

La disciplina delle spese condominiali in caso di acquistodi una nuova unità immobiliare 

Ma cosa succede se, dopo aver acquistato un appartamento, scopriamo che il precedente proprietario non aveva pagato regolarmente le spese condominiali? 

Il nuovo proprietario potrebbe ritenere di non aver alcun obbligo di pagare le spese arretrate, nella convinzione che sia il precedente proprietario a doversene far carico. Tale convenzione, però, è sbagliata.

L’articolo 63 del disposizioni di attuazionedel codice civile prevede che chi acquista un’unità immobiliare in un condominio è tenuto,  in solido (insieme) al precedente proprietario, al pagamento delle spese relative all’esercizio in corso e a quello precedente. 

Quindi, se acquistassimo un appartamento nel settembre 2024, avremo l’obbligo di pagare non solo le spese condominiali del periodo successivo all’acquisto, ma dovremo anche pagare quelle dovute per il 2023 e per i nove mesi del 2024, qualora il precedente proprietario non le avesse versate. Ovviamente, continuerà ad essere obbligato al pagamento, insieme a noi, anche il precedente proprietario. 

Le spese straordinarie

Questo discorso generale va in parte modificato per le spese cosiddette straordinarie. Si tratta di quelle spese che vanno a finanziare interventi di manutenzione straordinaria, conservazione o rifacimento degli impianti o delle parti comuni. In questo caso ciò a cui si fa riferimento è il momento dell’approvazione della spesa da parte dell’assemblea condominiale. 
 
Quindi, sempre nel caso del nostro esempio, saremmo obbligati, unitamente al precedente proprietario, a pagare le spese straordinarie deliberate dall’assemblea nel 2024 oppure, nel 2023, ma non quelle deliberate nell’anno 2022. Tuttavia, secondo la giurisprudenza, il soggetto tenuto al pagamento delle spese straordinarie è colui che emerge come proprietario al momento dell’approvazione dell’opera da parte dell’assemblea condominiale (Cass. Civ. n. 18793/2020), quindi nei rapporti interni tra venditore e acquirente, il venditore dovrà rifondere all’acquirente quelle spese che questi avrà sostenuto.  

E se il nuovo proprietario non vuole pagare? 

In questi casi, l’amministratore di condominio ha la facoltà di rivolgersi al Giudice e chiedere l’emissione, nei confronti del nuovo proprietario, di un decreto ingiuntivo.

E nel caso di un immobileacquistato all’asta? 

Nel caso in cui un immobile viene prima pignorato e poi messo all’asta, è estremamente probabile che il proprietario non sia stato nemmeno in grado di pagare regolarmente le spese condominiali. 

È bene, dunque, informarsi adeguatamente prima di procedere all’acquisto dell’immobile, che potrebbe apparire particolarmente appetibile perché conveniente. Se, infatti, il condominio non fosse riuscito a recuperare le spese condominiali arretrate, il nuovo proprietario dovrebbe farsi carico delle spese relative all’anno in corso e a quello precedente.  

Articolo scritto in collaborazione con l’avvocato Alberto Padoan

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