Chiunque viva o abbia vissuto in condominio sa ben dire quale sia la differenza fra la sfera privata e quella comune, e non soltanto per i piccoli screzi e le solidarietà che sono tipici della vita in condominio. Spesso, la sfera che riguarda la convivenza collettiva assume toni molto pratici, talmente tangibili da avere persino una voce dedicata: le spese condominiali.
Quando viviamo già da tempo in un condominio, le spese condominiali sono qualcosa di regolare, ma come dobbiamo comportarci quando acquistiamo un appartamento?
Le spese condominiali
La gestione, la manutenzione e l’utilizzo delle parti comuni, ma anche la prestazione di alcuni servizi comuni, come il riscaldamento, generano spese di cui ogni condomino deve obbligatoriamente farsi carico.
La ripartizione di queste spese tra i condomini è stabilita dall’articolo 1123 del codice civile. Questo prevede che ogni condomino partecipi alle spese in proporzione al valore della sua proprietà.
La disciplina delle spese condominiali in caso di acquisto di una nuova unità immobiliare
Ma cosa succede se, dopo aver acquistato un appartamento, scopriamo che il precedente proprietario non aveva pagato regolarmente le spese condominiali?
Il nuovo proprietario potrebbe essere convinto di non aver alcun obbligo di pagare le spese arretrate, nella convinzione che sia il precedente proprietario a doversene far carico. Tale convenzione, però, è sbagliata.
L’articolo 63 del disposizioni di attuazione del codice civile prevede che chi acquista un’unità immobiliare in un condominio è tenuto, insieme al precedente proprietario, al pagamento delle spese relative all’esercizio in corso e a quello precedente.
Quindi, se acquistassimo un appartamento nell’aprile del 2021, avremmo l’obbligo di pagare non solo le spese condominiali del periodo successivo all’acquisto. Dovremo anche pagare quelle dovute per il 2020 e per i primi mesi del 2021, qualora il precedente proprietario non le avesse versate. Ovviamente, continuerà ad essere obbligato al pagamento, insieme a noi, anche il precedente proprietario.
Le spese straordinarie
Questo discorso generale va in parte modificato per le spese cosiddette straordinarie. Si tratta di quelle spese che vanno a finanziare interventi di manutenzione straordinaria, conservazione o rifacimento degli impianti o delle parti comuni. In questo caso ciò a cui si fa riferimento è il momento dell’approvazione della spesa da parte dell’assemblea condominiale.
Quindi, sempre nel caso del nostro esempio, saremmo obbligati , sempre insieme al precedente proprietario, a pagare soltanto le spese straordinarie deliberate dall’assemblea nel 2021. Oppure, tutt’al più, nel 2020, ma non quelle deliberate nell’anno 2019.
E se non il nuovo proprietario non vuole pagare?
In questi casi, l’obbligo, che l’amministratore di condominio ha la facoltà di rivolgersi al Giudice e chiedere l’emissione, nei confronti del nuovo proprietario, di un decreto ingiuntivo.
E nel caso di un immobile acquistato all’asta?
Nel caso in cui un immobile viene prima pignorato e poi messo all’asta, è estremamente probabile che il proprietario non sia stato nemmeno in grado di pagare regolarmente le spese condominiali.
È bene, dunque, informarsi adeguatamente prima di procedere all’acquisto dell’immobile, che potrebbe apparire particolarmente appetibile perché conveniente. Se, infatti, il condominio non fosse riuscito a recuperare le spese condominiali arretrate, il nuovo proprietario dovrebbe farsi carico delle spese relative all’anno in corso e a quello precedente.
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