assemblea di condominio

L’assemblea di Condominio: la base della convivenza civile

Della figura dell’Amministratore di Condominio, dei suoi doveri e delle sue prerogative, abbiamo già parlato in precedenza. Non abbiamo però ancora parlato di un organo che, in realtà, in ambito condominiale detiene il vero potere decisionale: l’assemblea di condominio. Cos’è e quali sono le sue funzioni?

L’assemblea di condominio, o dei condòmini, è l’organo deliberativo, formato dalla riunione di tutti i partecipanti alla comunione dell’edificio, che ha l’opportunità di esprimere la propria volontà attraverso il voto.

L’assemblea, quindi, è, formata da:

  • Il proprietario del piano o porzione del piano
  • il proprietario pro quota (art. 67 disp. att. c.c.)
  • il nudo proprietario (art. 67 disp. att. c.c., per quanto concerne le delibere in materia di innovazioni o manutenzioni straordinarie)
  • l’usufruttuario (art. 67 disp. att. c.c., per le delibere in materia di ordinaria manutenzione e godimento dei beni comuni)
  • in casi eccezionali, il conduttore (art. 10, L. 392/1978, in caso di delibere sulla gestione del riscaldamento e condizionamento d’aria)

In concreto, quali sono le funzioni dell’assemblea di condominio?

In primo luogo, l’Assemblea di Condominio ha il compito di nominare confermare o revocare l’amministratore di condominio.

Determina inoltre il suo compenso, e stabilisce che la nomina sia subordinata alla presentazione da parte dell’amministratore di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile a copertura degli atti compiuti nell’esercizio del mandato.

Infine, l’assemblea di condominio può conferire maggiori attribuzioni all’amministratore, ossia ne allarga la sfera d’azione attribuendogli, appunto, nuove funzioni.

Assemblea di condominio: la gestione del denaro comune

In secondo luogo l’assemblea approva il preventivo di spesa e sua ripartizione, come pure il rendiconto annuale e l’impiego del residuo attivo di gestione, ossia dei soldi che rimangono in cassa dopo la chiusura dell’anno di esercizio.

Provvede, inoltre, all’approvazione delle opere di manutenzione straordinaria e delle innovazioni, come pure della costituzione dei relativi fondi speciali necessari alla loro attuazione.

L’ammodernamento, la ricostruzione e il regolamento di condominio.

L’assemblea può approvare la ricostruzione parziale o totale dell’edificio e nel caso autorizzare l’amministratore a partecipare a progetti e iniziative territoriali volte al risanamento delle parti comuni dell’edificio. Questo allo scopo di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la sicurezza e la sostenibilità ambientale.

Può inoltre approvare e modificare il regolamento di condominio, documento obbligatorio qualora i condòmini siano più di dieci.

La pacifica convivenza fra condomini è uno dei tasselli che compongono il puzzle di una vita serena.

Spesso, però, la serenità viene meno, e sorge la necessità di dirimere questioni complesse nel rispetto dei punti di vista differenti e della reciproca civile considerazione.
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lite condominiale

Dissenso del condominio alla lite condominiale

Alle volte una lite condominiale può essere complessa, per questo, oggi, abbiamo voluto affrontare oggi una situazione che si può presentare più volte di quelle che si crede in caso si viva in Condominio.

Spesso il Condominio subisce un contenzioso da parte di un singolo condomino che crede di aver subito un danno da parte del Condominio o di strutture di proprietà del Condominio. Talvolta, il Condominio è chiamato in giudizio dalla proprietà vicina, anche da un Condominio limitrofo, per risarcimenti danni da varia responsabilità.

Ci è capitato anche di assistere un Condominio che era stato citato per danni da un terzo, nel caso specifico il postino che si era caduto nel giardino condominiale. Molte altre volte è lo stesso Condominio che deve iniziare un contenzioso contro un Condomino, o terzi. Ecco allora che l’Assemblea dei Condomini deve decidere se resistere o se intentare la lite, con tutti i rischi e i costi che queste decisioni comportano.

Ma se il singolo condomino non vuole partecipare alla causa per il condominio?

L’art. 1132 del codice civile è molto chiaro: il Condomino che dissente a promuovere una lite o di resistere a una domanda può manifestare la sua contrarietà.

Se è presente nell’assemblea Condominiale chiamata a votare la delibera relativa, deve esprimere voto contrario e mettere a verbale direttamente e chiaramente la propria contrarietà motivata.

Attenzione, però: non è sufficiente il dissenso manifestato in sede assembleare, nella fase della discussione, prima dell’adozione della delibera che stabilisca la proposizione della lite o la resistenza a una domanda altrui. Se invece il Condominio dissenziente è assente e ne viene a conoscenza solo in un secondo momento con la comunicazione del verbale dell’assemblea, egli ha l’onere di notificare un atto scritto di dissenso all’amministratore, entro trenta giorni da quello in cui ha avuto notizia della deliberazione.

La legge non prevede, in questo secondo caso una forma prestabilita di comunicazione e quindi, in maniera estensiva, deve considerarsi ritualmente manifestato anche mediante una lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Tuttavia, non essendoci una interpretazione uniforme, in via prudenziale, riteniamo più corretto procedere mediante la notificazione ai sensi del Codice di rito.

Lite Condominiale: quali sono i vantaggi per il condominio dissenziente?

In relazione agli effetti del dissenso la separazione di responsabilità in ordine alle conseguenze della lite è limitata all’ipotesi di soccombenza del Condominio e si riferisce alle sole spese derivanti dalla soccombenza.

Il Condomino dissenziente deve, quindi, fare una valutazione oggettiva e serie ed esprimere il proprio dissento motivato se ritenga probabile un esito sfavorevole della vertenza. Significa che deve ragionare giuridicamente e ritenere che iniziare una causa o resistere in giudizio in una causa promossa da altri può essere dannosa per il Condominio e i condomini. 

In alcuni casi, infatti la pretesa del Condominio può risultare infondata o ogni difesa insostenibile e, quindi, rinunciando consapevolmente ad essa o cedendovi subito si risparmierebbero almeno le spese del processo. Il Condomino dissenziente che ha correttamente espresso la sua contrarietà ha la possibilità di non essere parte della lite condominiale e di non subire lee conseguenze economiche di una soccombenza.

La separazione di responsabilità in ordine alle conseguenze della lite è limitata all’ipotesi di soccombenza del Condominio e si riferisce alle sole spese derivanti dalla soccombenza e, cioè, dalle spese processuali liquidate in sede giudiziale e poste a carico del Condominio, oltre alle spese di difesa. Nell’ipotesi in cui la controversia si concluda invece favorevolmente per il Condominio e il singolo condomino dissenziente ne abbia tratto vantaggio, quest’ultimo dovrà comunque concorrere alle spese cd. non ripetibili, ossia le maggiori spese di difesa non liquidate dal giudice, e quelle non recuperate dalla parte soccombente rimasta insolvente.

E rispetto ai terzi? Come si gestiscono in una lite condominiale?

Abbiamo visto che in caso di esito negativo il Condomino dissenziente può separare la propria responsabilità rispetto al Condominio in ordine alle sole conseguenze della lite.

Il dissenso del Condomino però ha natura di atto meramente interno al Condominio, e non svolge effetti nei confronti della controparte o di terzi. La parte vittoriosa avrà quindi la possibilità di chiedere il pagamento anche al dissenziente, come condebitore solidale in quanto Condomino: questi, a sua volta, si rifarà sul Condominio

Ovviamente, il diritto di rivalsa del Condomino dissenziente può riguardare soltanto le spese e i danni che si sarebbero potuti evitare se non si fosse proposta l’azione o resistito ad essa.

Dirimere le questioni e le liti Condominiali può essere complesso

In ogni controversia è sempre una buona cosa avere almeno la consulenza di un professionista: se ne hai bisogno contatta il nostro studio, tutela i tuoi diritti!

Articolo scritto in collaborazione con l’avvocato Maria Monica Bassan