Indennità di occupazione

Indennità di occupazione: una tutela per i proprietari di un immobile

Le situazioni atipiche, non formalizzate da un contratto, capitano nella vita, ma nel caso dell’occupazione di un immobile spesso questo può generare inquietudine nei proprietari. La legge, però, offre una tutela anche in queste situazioni: l’indennità di occupazione!

Di norma, le persone sono proprietarie della casa in cui abitano, oppure hanno sottoscritto un regolare contratto di locazione che definisce i loro diritti di abitazione e i loro doveri nei confronti del titolare dell’immobile. In alcuni casi, però, l’immobile abitato è detenuto senza titolo, e in questo caso entra in gioco la cosiddetta indennità di occupazione.

Indennità di occupazione: di cosa si tratta esattamente?

Può succedere che l’immobile venga detenuto da chi ci abita “sine titulo”, ossia senza un titolo valido di origine contrattuale. Questo succede, ad esempio, quando il contratto di locazione giunga al suo naturale termine. In alternativa, quanto il contratto venga risolto anticipatamente ma l’inquilino continui ad occupare l’immobile anche successivamente.

Nel caso di un’occupazione illegittima è dovuta una somma di denaro al proprietario dell’immobile come forma di risarcimento: in questo consiste l’indennità di occupazione.

Nel codice civile è presente un unico riferimento all’indennità di occupazione. Vi si legge:

“Il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l’obbligo a risarcire il maggior danno”.

Questo comporta che sia dimostrato, anche se sulla base di presunzioni semplici, che il proprietario subisca un danno a causa dell’occupazione abusiva dell’immobile. Parliamo, ad esempio, dell’impossibilità di stipulare un altro contratto di locazione o di stabilire la residenza della propria famiglia nell’immobile in questione. Nel caso di contratto di locazione scaduto, tuttavia, l’occupazione illegittima dell’ex inquilino è di per sé sufficiente a far sorgere in capo al proprietario il diritto di ricevere l’indennità.

A quanto può ammontare l’indennità di occupazione?

La somma dovuta dall’inquilino al proprietario come indennità di occupazione deve essere commisurata al canone mensile corrisposto e stabilito con il contratto di locazione. Si considera, infatti, che corrisponda al maggior o minor danno che il proprietario ritenga di aver subito.

Non di rado capita che la locazione dell’immobile sia preceduta o seguita da un periodo di occupazione sine titulo. In questo caso si parla anche di occupazione precontrattuale e occupazione postcontrattuale. Durante questo periodo l’inquilino generalmente corrisponde una somma a titolo di indennità di occupazione. Questa, tuttavia, non ha funzione risarcitoria, bensì locatizia, ovvero è da considerarsi come un canone d’affitto. L’importo è pertanto commisurato al canone di locazione stabilito dal contratto di locazione precedente o successivo.

Infatti, il rapporto che si instaura fra le parti non è autonomo, ma consequenziale o comunque dipendente dal rapporto contrattuale. Anche la somma a titolo di indennità, dunque, dovrà essere commisurata ai parametri del contratto stipulato.

Infine, un ultimo piccolo accorgimento!

Anche quando si percepisce l’indennità di occupazione senza titolo occorre pagare l’imposta di registro all’Agenzia delle Entrate. Questo sia che essa abbia natura di canone di locazione, sia che abbia funzione risarcitoria!

L’indennità di occupazione può essere dovuta anche in altri casi, non solo di occupazione sine titulo.

Rivolgetevi al nostro studio per saperne di più.

Articolo scritto in collaborazione con la dottoressa Giulia Piccolo.