Quando si cerca un appartamento, un ufficio o un locale commerciale in locazione per viverci o per svolgere la propria attività, nelle spese si calcola sempre la somma del fitto mensile. Istintivamente non calcoliamo neanche che c’è un’altra voce di spesa da aggiungere: la cauzione!
La cauzione, che molti conoscono con il nome di caparra, è una cifra che si versa a copertura di eventuali danni e come garanzia di una fruizione corretta dell’immobile durante la locazione. A livello normativo, si fa riferimento alla “Disciplina delle locazione di immobili urbani”, la cosiddetta Legge sull’equo canone, e la “Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili ad uso abitativo”.
Sebbene la seconda legge abbia cambiato radicalmente i tipi di locazione e la loro disciplina, l’istituto della cauzione resta invariato, ed è normato dall’articolo 11 della Legge sull’equo canone per le locazioni abitative e dall‘articolo 41 per quelle commerciali.
Cerchiamo di capire cosa sia la caparra, ponendoci alcune domande che normalmente ci poniamo nel momento in cui firmiamo un contratto d’affitto.
La cauzione è solo una spesa?
Assolutamente no. La cauzione è, come dice il nome stesso, una somma che serve a garantire il bene del proprietario. Di conseguenza, il proprietario dell’immobile è tenuto a conservarla, e maturerà gli interessi legali che si calcoleranno su base annuale. La somma, comprensiva degli interessi, verrà restituita al locatore al termine del rapporto.
Si tratta di una clausola contrattuale obbligatoria?
No, non è obbligatoria, ma i proprietari-locatori la richiedono immancabilmente.
A quanto può ammontare, al massimo, la cauzione?
Non può essere superiore alle tre mensilità. Se, ad esempio, l’affitto di un appartamento è fissato a 500 €, la cauzione non potrà essere superiore ai 1500 €.
La cauzione può essere trattenuta dal proprietario?
Al termine del contratto di locazione, locatore e conduttore effettuano una verifica dell’immobile. Sarebbe utile e opportuno che la verifica fosse fatta insieme. Se il conduttore ha arrecato danni o comunque sono necessari dei lavori per ripristinare l’aspetto originale dei locali, il locatore può trattenere la cauzione per far fronte alle riparazioni. La cauzione può essere trattenuta anche se il locatore non ha versato tutti i canoni d’affitto. Il suo importo può essere sufficiente a coprire i danni o i debiti, o essere trattenuta a titolo di acconto sulla somma più consistente dovuta al locatore.
Il proprietario dell‘immobile, in ogni caso, dovrà rivolgersi al Giudice per chiedere la condanna del conduttore a pagare il dovuto. Se da parte del conduttore c’è contestazione, comunque, il proprietario dovrebbe prima restituire la cauzione, e poi recuperare il dovuto passando per un accertamento e una condanna giudiziale.
Attenzione, se il conduttore non contesta, riconosce implicitamente il diritto del proprietario a trattiene la somma.
Quindi è molto importante per il conduttore che restituisce l’immobile verificare se quanto trattiene il proprietario è legittimo o meno, e, nel caso in cui non lo sia, contestare subito chiedendo la restituzione della cauzione versata.
Se acquisto un immobile locato, chi deve garantire la restituzione della cauzione al conduttore?
L’acquirente di un immobile locato subentra nei diritti e nelle obbligazioni riguardanti quell’immobili. Subentra anche, dunque, nel contratto d’affitto, ed è quindi tenuto alla restituzione del deposito cauzionale, a meno che il nuovo locatore e il conduttore non si accordino per l’utilizzo della cauzione come compensazione nei rapporti di dare e avere tra le parti.
L’esistenza della cauzione, dunque, è un aspetto che va affrontato durante la compravendita dell’immobile stesso, e che va regolata fra le parti.
E nel caso di una cessione d’azienda?
La cessione di azienda, purtroppo, è un caso che sempre più spesso ci troviamo ad affrontare in tempi di crisi crescenti. Un ristoratore, per fare un esempio, subentra a un altro acquistando o affittando la licenza per un ristorante. Non ne acquista o affitta però i muri, che sono invece in locazione. Il nuovo esercente subentra al contratto d’affitto solo nel caso in cui sia esplicitamente prevista la sua cessione, o se il proprietario dell’immobile vi acconsenta.
Andrà quindi posta una particolare attenzione riguardo la sorte della cauzione: capita spesso che la cauzione non venga citata nella stesura dell’accordo di fitto o cessione, venendo quindi gestita secondo le norme che regolano tutti gli altri crediti o debiti aziendali, che potrebbero quindi rimanere in capo al primo titolare dell’azienda. Starà al cedente pretendere dal cessionario la restituzione della cauzione che è ancora trattenuta dal proprietario dei locali, come parte dell’accordo di cessione o fitto d’azienda.
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