Quando si cerca un appartamento, un ufficio o un locale commerciale in locazione per viverci o per svolgere la propria attività, nelle spese si calcola sempre la somma del fitto mensile. Istintivamente non calcoliamo neanche che c’è un’altra voce di spesa da aggiungere: la cauzione!
La cauzione, che molti conoscono con il nome di caparra, è una cifra che si versa a copertura di eventuali danni e come garanzia di una fruizione corretta dell’immobile durante la locazione. A livello normativo, si fa riferimento alla “Disciplina delle locazione di immobili urbani”, la cosiddetta Legge sull’equo canone, e la “Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili ad uso abitativo”.
Sebbene la seconda legge abbia cambiato radicalmente i tipi di locazione e la loro disciplina, l’istituto della cauzione resta invariato, ed è normato dall’articolo 11 della Legge sull’equo canone per le locazioni abitative e dall’articolo 41 per quelle commerciali.
Cerchiamo di capire cosa sia la cauzione, ponendoci alcune domande che normalmente ci poniamo nel momento in cui firmiamo un contratto d’affitto.
La cauzione è solo una spesa?
Assolutamente no. La cauzione è, come dice il nome stesso, una somma che serve a garantire il proprietario per l’adempimento, da parte dell’inquilino, degli obblighi di cui è data indicazione all’interno del contratto; tali obblighi possono comprendere dal mantenimento dello stato di integrità dei locali, al regolare versamento dei canoni di locazione.
Nel caso in cui tali obblighi non vengano rispettati, per tutta la durata del rapporto, il locatore potrà agevolmente soddisfarsi sulla somma ricevuta in cauzione.
Il proprietario dell’immobile sarà tenuto a conservare la somma ricevuta, che maturerà gli interessi legali che si calcoleranno su base annuale. La somma, comprensiva degli interessi, verrà poi restituita al locatore al termine del rapporto.
Si tratta di una clausola contrattuale obbligatoria?
No, non è obbligatoria, ma i proprietari-locatori la richiedono immancabilmente.
A quanto può ammontare, al massimo, la cauzione?
Non può essere superiore alle tre mensilità. Se, ad esempio, l’affitto di un appartamento è fissato a 500 €, la cauzione non potrà essere superiore ai 1500 €.
La cauzione può essere trattenuta dal proprietario?
Innanzitutto, è bene chiarire che il proprietario non può trattenere arbitrariamente la caparra, quantificando da solo l’ammontare dei danni subiti. È previsto infatti che sia il giudice a valutarne l’eventuale presenza e l’entità.
È inoltre opportuno ricordare che il locatore non può trattenere la somma a tempo indeterminato. Il momento in cui scatta l’obbligo della restituzione del deposito cauzionale coincide infatti con quello del rilascio dell’immobile locato. Ciò significa che ove il locatore trattenga la somma anche dopo il rilascio dell’immobile da parte del conduttore, senza proporre domanda giudiziale per l’attribuzione, in tutto o in parte, della stessa a copertura dei danni subiti e puntualmente indicati, il conduttore potrà esigerne la restituzione, entro 10 anni, anche mediante il ricorso alla procedura monitoria (ricorso per decreto ingiuntivo).
Per scongiurare il sorgere di eventuali controversie è sempre consigliato, al momento della restituzione dell’immobile, redigere un verbale di riconsegna, dove dare atto dello stato dei luoghi. Questa soluzione permette di scongiurare eventuali pretese di risarcimento da parte del locatore, che dunque accetta la riconsegna dell’immobile riconoscendone la conformità rispetto alle condizioni in cui si trovava al momento della stipula del contratto.
Se acquisto un immobile locato, chi deve garantire la restituzione della cauzione al conduttore?
L’acquirente di un immobile locato subentra nei diritti e nelle obbligazioni riguardanti quell’immobile. Subentra anche, dunque, nel contratto d’affitto, ed è quindi tenuto alla restituzione del deposito cauzionale, a meno che il nuovo locatore e il conduttore non si accordino per l’utilizzo della cauzione come compensazione nei rapporti di dare e avere tra le parti.
L’esistenza della cauzione, dunque, è un aspetto che va affrontato durante la compravendita dell’immobile stesso, e che va regolata fra le parti.
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