asta giudiziaria

Asta giudiziaria: una procedura aperta a tutti

Spesso e volentieri sentiamo di persone che hanno concluso affari d’oro approfittando di un’asta giudiziaria, tanto che la possibilità di acquistare un bene costoso come un immobile attraverso un’asta giudiziaria tenta un po’ tutti! Le aste giudiziarie, però, richiedono molta attenzione e l’acquisto di immobili attraverso di esse è impegnativo per una famiglia, quindi è bene saperne il più possibile!

Andiamo con ordine: cos’è un’asta giudiziaria?

Un’asta è una vendita pubblica di beni al miglior offerente. Il caso che ci interessa vede i beni presi in carico dall’autorità giudiziaria e venduti nell’ambito di un procedimento esecutivo, come ad esempio il pignoramento di un immobile o una procedura concorsuale come un fallimento.

Piccola curiosità: l’etimologia del nome “Asta” deriva dal latino “Hasta”, letteralmente “Lancia”, perché in età romana si piantava una lancia dove la vendita aveva luogo. 

Come posso partecipare a un’asta giudiziaria, e come posso gestirla al meglio?

Prima di tutto devi venirne a conoscenza! Ci sono vari modi per informarsi, come:

  • consultare siti internt specializzati in materia, come quello del tribunale nel cui circondario sono ubicati gli immobili.
  • prendere visione delle pubblicazione negli spazi destinati all’affissione, talvolta degli stessi immobili messi in asta. Spesso gli organi preposti, però, non prevedono questo tipo di pubblicazioni. 
  • Individuare le pubblicità delle vendite sui quotidiani. 
  • Prendere visione degli avvisi di vendita direttamente presso la Cancelleria del Tribunale

Presso la Cancelleria è depositata anche una relazione di stima relativa all’immobile, realizzata dal Consulente Tecnico d’Ufficio: è sempre bene farsene dare una copia per sottoporla a un tecnico di fiducia che valuti la convenienza dell’acquisto.

È essenziale conoscere a fondo le caratteristiche del bene, come lo stato di conservazione, se è occupato dal debitore o meno, ed è sempre una buona idea fare un sopralluogo dell’edificio

L’asta è aperta a tutti, eccezion fatta per il debitore, anche se i suoi parenti, moglie o figli, possono partecipare. La partecipazione è ammessa sia direttamente che per procura, tramite un avvocato. 

Attenzione, però: se si si decide di far partecipare qualcun altro all’asta al proprio posto, costui dovrà chiarire presso la Cancelleria del Tribunale entro tre giorni dall‘incanto il nome della persona per cui si deposita l’offerta. Il mandato dovrà essere depositato, altrimenti l’aggiudicazione diventerà definitiva a nome del procuratore.

Le aste possono essere di due tipi: senza incanto o con incanto.

La vendita senza incanto è un’asta che si svolge a porte chiuse, senza la presenza fisica degli offerenti, tramite la presentazione di offerte.

A livello pratico prevede prima di tutto il deposito in Cancelleria (o solitamente presso il Custode Delegato dal Giudice alla vendita) di uno scritto in forma libera in cui è necessario indicare:

  • i propri dati anagrafici
  • l’immobile che si intende acquistare
  • l’indicazione del prezzo di acquisto che si propone, il modo in cui si intende pagare e la data in cui si intende saldare (entro 120giorni) e dell’ordinanza di vendita.

L’offerta, corredata delle marche richieste, deve essere completata da un assegno circolare a titolo di cauzione (o altra modalità stabilita dal bando di vendita).

Tutto deve essere inserito in una busta chiusa e depositato alla Cancelleria delle Esecuzioni Immobiliari del Tribunale (o presso il Custode Delegato alla vendita) nel cui circondario si trova l’immobile. Il cancelliere, ricevendo la busta, appone alcune annotazioni all’esterno in modo da identificare di quale procedura si tratta. 

Le buste pervenute devono essere conservate dalla cancelleria, e aperte, quindi, dal Giudice (o dal Custode Delegato) all’udienza fissata per l’esame delle offerte. Se ci sono più offerenti, il Giudice dell’esecuzione invita gli offerenti a una gara sull’offerta più alta. 

Inoltre, quando il Giudice dell’esecuzione dà luogo alla vendita, stabilisce con decreto tutte le modalità per il versamento del prezzo e il termine entro il quale deve essere effettuato il saldo. A volte viene concesso un pagamento rateale. Si può acquistare un bene all’asta anche attraverso un mutuo e con le c.d. „agevolazioni prima casa“ ove ricorrano i requisiti.

Infine, avvenuto il versamento, il Giudice emette un altro decreto per il trasferimento del bene espropriato al nuovo acquirente, e ingiunge al debitore o al custode di rilasciare l’immobile venduto. Questo costituisce titolo esecutivo per il rilascio. 

La vendita con incanto, invece, prevede la partecipazione diretta alla gara.

Non si presenterà, quindi una busta chiusa. Nel provvedimento con il quale il Giudice dell’esecuzione ordina l’incanto, si stabiliscono:

  • prezzo base dell’incanto
  • giorno e ora dell’incanto e le forme di pubblicità
  • la misura minima dell’aumento delle offerte
  • la cauzione da versare, che verrà poi restituita a chi non vincerà la gara.

La gara in sé si svolge molto velocemente: le offerte, per essere valide, devono superare il prezzo base o l’offerta precedente nella misura minima indicata. Tra un’offerta e l’altra non deve trascorrere più di uno/due minuti (il tempo è stabilito prima dell’apertura dell’asta), altrimenti l’ultima offerta fatta diviene definitiva. 

Una volta conclusa l’asta, il vincitore viene definito “aggiudicatario provvisorio”. Questo perché vengono ancora concessi dieci giorni di tempo per avanzare ulteriori offerte, che però devono superare di un quinto il prezzo raggiunto nell’incanto. 

Trascorsi, infine, dieci giorni dall’aggiudicazione senza ulteriori offerte, l’aggiudicatario diventa definitivo… e può tirare un sospiro di sollievo!

Solo il Tribunale si occupa della vendita all’asta?

No: recentemente, è stata introdotta nel nostro ordinamento la possibilità per il giudice di delegare le operazioni di vendita dei beni mobili registrati e dei beni immobili . Inizialmente, questa possibilità è stata attribuita solo ai notai, ma successivamente è stata estesa anche ad avvocati e commercialisti iscritti ad appositi elenchi.

Ovviamente, la partecipazione del professionista al processo esecutivo rimane soggetta alla direzione del Giudice, al quale spetta la definizione dell’ambito delle funzioni delegate e la risoluzione delle controversie che possano sorgere. 

La procedura di partecipazione a un’asta giudiziaria è comunque qualcosa di laborioso e difficile!

Affidarsi a un professionista può essere la soluzione ideale! Scopri come funzionano gli istituti di Rappresentanza e Procura!

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Articolo scritto in collaborazione con l’avvocato Alberto Padoan.

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