Nei nostri articoli abbiamo affrontato il concetto di prelazione agraria, ossia una serie di casi in cui un acquirente viene agevolato rispetto ad altri nell’acquisto di un terreno. Ma esiste qualcosa del genere anche nel caso di un immobile, magari in un contesto cittadino? La risposta è sì: si tratta di quello che la giurisprudenza definisce prelazione urbana.
Introdurre la prelazione urbana: in cosa consiste la prelazione?
La prelazione è il diritto di un soggetto ad essere preferito rispetto ad altri soggetti, a parità di condizioni, nella conclusione di un contratto, o perché stabilito convenzionalmente dalle parti (prelazione volontaria) o perché previsto dalla legge (prelazione legale).
Tra le prelazioni legali, le ipotesi più ricorrenti sono quelle che hanno ad oggetto beni immobili: prelazione ereditaria, prelazione urbana, prelazione agraria.
Cos’è la prelazione urbana?
La prelazione urbana è il diritto riconosciuto al conduttore di poter acquistare l’immobile a lui locato in caso di volontà di vendita da parte del proprietario.
Si deve distinguere se l’immobile locato è ad uso commerciale o abitativo.
In caso di immobile ad uso commerciale, la prelazione sussiste solo per gli immobili al cui interno si svolge un’attività a contatto diretto con il pubblico (la prelazione mira a favorire il mantenimento dell’avviamento), sono quindi esclusi gli immobili destinati ad attività professionali.
Secondo quanto stabilito dall’art. 38, L. 27.07.1978, n. 392, il proprietario deve notificare al conduttore il preliminare di vendita, quest’ultimo nel termine di sessanta giorni di tempo deve esercitare o meno il diritto di prelazione.
E nel caso degli immobili ad uso abitativo?
Diversa è la situazione per quanto riguarda gli immobili ad uso abitativo. La normativa in questo caso è più restrittiva: infatti il locatore ha facoltà di negare il rinnovo del contratto alla prima scadenza limitatamente ai casi stabiliti dall’art. 3, L. 09.12.1998, n. 431, tra cui rientra la volontà di vendere l’immobile locato. Solo in questo unico caso, il conduttore ha la facoltà di esercitare il diritto di prelazione. Conseguentemente, qualora il proprietario di un immobile spedisca nei termini un avviso di disdetta del contratto di locazione alla seconda scadenza ed intenda, poi, vendere l’immobile, non nascerà in capo al conduttore alcun diritto di prelazione.
Poter usufruire della prelazione urbana può davvero cambiare la vita dopo una locazione!
Per questo, se pensi di averne diritto, dovresti rivolgerti a un legale specializzato per avere consiglio. Se ne hai bisogno, rivolgiti al nostro studio: tutela i tuoi diritti!