la cauzione

Una guida alla locazione di immobili: la cauzione

Quando si cerca un appartamento, un ufficio o un locale commerciale in locazione per viverci o per svolgere la propria attività, nelle spese si calcola sempre la somma del fitto mensile. Istintivamente non calcoliamo neanche che c’è un’altra voce di spesa da aggiungere: la cauzione!

La cauzione, che molti conoscono con il nome di caparra, è una cifra che si versa a copertura di eventuali danni e come garanzia di una fruizione corretta dell’immobile durante la locazione. A livello normativo, si fa riferimento alla “Disciplina delle locazione di immobili urbani”, la cosiddetta Legge sull’equo canone, e la “Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili ad uso abitativo”.

Sebbene la seconda legge abbia cambiato radicalmente i tipi di locazione e la loro disciplina, l’istituto della cauzione resta invariato, ed è normato dall’articolo 11 della Legge sull’equo canone per le locazioni abitative e dall‘articolo 41 per quelle commerciali.

Cerchiamo di capire cosa sia la caparra, ponendoci alcune domande che normalmente ci poniamo nel momento in cui firmiamo un contratto d’affitto.

La cauzione è solo una spesa?

Assolutamente no. La cauzione è, come dice il nome stesso, una somma che serve a garantire il bene del proprietario. Di conseguenza, il proprietario dell’immobile è tenuto a conservarla, e maturerà gli interessi legali che si calcoleranno su base annuale. La somma, comprensiva degli interessi, verrà restituita al locatore al termine del rapporto.

Si tratta di una clausola contrattuale obbligatoria?

No, non è obbligatoria, ma i proprietari-locatori la richiedono immancabilmente.

A quanto può ammontare, al massimo, la cauzione?

 Non può essere superiore alle tre mensilità. Se, ad esempio, l’affitto di un appartamento è fissato a 500 €, la cauzione non potrà essere superiore ai 1500 €.

La cauzione può essere trattenuta dal proprietario?

 Al termine del contratto di locazione, locatore e conduttore effettuano una verifica dell’immobile. Sarebbe utile e opportuno che la verifica fosse fatta insieme. Se il conduttore ha arrecato danni o comunque sono necessari dei lavori per ripristinare l’aspetto originale dei locali, il locatore può trattenere la cauzione per far fronte alle riparazioni. La cauzione può essere trattenuta anche se il locatore non ha versato tutti i canoni d’affitto. Il suo importo può essere sufficiente a coprire i danni o i debiti, o essere trattenuta a titolo di acconto sulla somma più consistente dovuta al locatore.

Il proprietario dell‘immobile, in ogni caso, dovrà rivolgersi al Giudice per chiedere la condanna del conduttore a pagare il dovuto. Se da parte del conduttore c’è contestazione, comunque, il proprietario dovrebbe prima restituire la cauzione, e poi recuperare il dovuto passando per un accertamento e una condanna giudiziale.
Attenzione, se il conduttore non contesta, riconosce implicitamente il diritto del proprietario a trattiene la somma.

Quindi è molto importante per il conduttore che restituisce l’immobile verificare se quanto trattiene il proprietario è legittimo o meno, e, nel caso in cui non lo sia, contestare subito chiedendo la restituzione della cauzione versata.

Se acquisto un immobile locato, chi deve garantire la restituzione della cauzione al conduttore?

L’acquirente di un immobile locato subentra nei diritti e nelle obbligazioni riguardanti quell’immobili. Subentra anche, dunque, nel contratto d’affitto, ed è quindi tenuto alla restituzione del deposito cauzionale, a meno che il nuovo locatore e il conduttore non si accordino per l’utilizzo della cauzione come compensazione nei rapporti di dare e avere tra le parti.
L’esistenza della cauzione, dunque, è un aspetto che va affrontato durante la compravendita dell’immobile stesso, e che va regolata fra le parti.

E nel caso di una cessione d’azienda?

La cessione di azienda, purtroppo, è un caso che sempre più spesso ci troviamo ad affrontare in tempi di crisi crescenti. Un ristoratore, per fare un esempio, subentra a un altro acquistando o affittando la licenza per un ristorante. Non ne acquista o affitta però i muri, che sono invece in locazione. Il nuovo esercente subentra al contratto d’affitto solo nel caso in cui sia esplicitamente prevista la sua cessione, o se il proprietario dell’immobile vi acconsenta.
Andrà quindi posta una particolare attenzione riguardo la sorte della cauzione: capita spesso che la cauzione non venga citata nella stesura dell’accordo di fitto o cessione, venendo quindi gestita secondo le norme che regolano tutti gli altri crediti o debiti aziendali, che potrebbero quindi rimanere in capo al primo titolare dell’azienda. Starà al cedente pretendere dal cessionario la restituzione della cauzione che è ancora trattenuta dal proprietario dei locali, come parte dell’accordo di cessione o fitto d’azienda.  


L’articolo ha risposto a qualche domanda che ti stavi ponendo?

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Articolo scritto in collaborazione con l’avvocato Alice Pizzo.

spese condominiali

Spese condominiali: come gestirle in caso di acquisto? 

Chiunque viva o abbia vissuto in condominio sa ben dire quale sia la differenza fra la sfera privata e quella comune, e non soltanto per i piccoli screzi e le solidarietà che sono tipici della vita in condominio. Spesso, la sfera che riguarda la convivenza collettiva assume toni molto pratici, talmente tangibili da avere persino una voce dedicata: le spese condominiali

Quando viviamo già da tempo in un condominio, le spese condominiali sono qualcosa di regolare, ma come dobbiamo comportarci quando acquistiamo un appartamento? 

Le spese condominiali 

La gestione, la manutenzione e l’utilizzo delle parti comuni, ma anche la prestazione di alcuni servizi comuni, come il riscaldamento, generano spese di cui ogni condomino deve obbligatoriamente farsi carico
La ripartizione di queste spese tra i condomini è stabilita dall’articolo 1123 del codice civile. Questo prevede che ogni condomino partecipi alle spese in proporzione al valore della sua proprietà. 

La disciplina delle spese condominiali in caso di acquisto di una nuova unità immobiliare 

Ma cosa succede se, dopo aver acquistato un appartamento, scopriamo che il precedente proprietario non aveva pagato regolarmente le spese condominiali? 

Il nuovo proprietario potrebbe essere convinto di non aver alcun obbligo di pagare le spese arretrate, nella convinzione che sia il precedente proprietario a doversene far carico. Tale convenzione, però, è sbagliata.

L’articolo 63 del disposizioni di attuazione del codice civile prevede che chi acquista un’unità immobiliare in un condominio è tenuto,  insieme al precedente proprietario, al pagamento delle spese relative all’esercizio in corso e a quello precedente. 

Quindi, se acquistassimo un appartamento nell’aprile del 2021, avremmo l’obbligo di pagare non solo le spese condominiali del periodo successivo all’acquisto. Dovremo anche pagare quelle dovute per il 2020 e per i primi mesi del 2021, qualora il precedente proprietario non le avesse versate. Ovviamente, continuerà ad essere obbligato al pagamento, insieme a noi, anche il precedente proprietario. 

Le spese straordinarie

Questo discorso generale va in parte modificato per le spese cosiddette straordinarie. Si tratta di quelle spese che vanno a finanziare interventi di manutenzione straordinaria, conservazione o rifacimento degli impianti o delle parti comuni. In questo caso ciò a cui si fa riferimento è il momento dell’approvazione della spesa da parte dell’assemblea condominiale. 
 
Quindi, sempre nel caso del nostro esempio, saremmo obbligati , sempre insieme al precedente proprietario, a pagare soltanto le spese straordinarie deliberate dall’assemblea nel 2021. Oppure, tutt’al più, nel 2020, ma non quelle deliberate nell’anno 2019. 

E se non il nuovo proprietario non vuole pagare? 

In questi casi, l’obbligo, che l’amministratore di condominio ha la facoltà di rivolgersi al Giudice e chiedere l’emissione, nei confronti del nuovo proprietario, di un decreto ingiuntivo.

E nel caso di un immobile acquistato all’asta? 

Nel caso in cui un immobile viene prima pignorato e poi messo all’asta, è estremamente probabile che il proprietario non sia stato nemmeno in grado di pagare regolarmente le spese condominiali. 

È bene, dunque, informarsi adeguatamente prima di procedere all’acquisto dell’immobile, che potrebbe apparire particolarmente appetibile perché conveniente. Se, infatti, il condominio non fosse riuscito a recuperare le spese condominiali arretrate, il nuovo proprietario dovrebbe farsi carico delle spese relative all’anno in corso e a quello precedente.  
 
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Articolo scritto in collaborazione con l’avvocato Alice Pizzo

assemblea di condominio

L’assemblea di Condominio: la base della convivenza civile

Riguardo alla figura dell’Amministratore di Condominio, dei suoi doveri e delle sue prerogative, abbiamo già parlato in precedenza, ma non abbiamo ancora parlato di un organo che, in realtà, in ambito condominiale detiene il vero potere decisionale. Trattando della nomina dell’amministratore di condominio, abbiamo detto che il codice prevede sia fatta dall’assemblea di condominio. Ma cos’è e quali sono le sue funzioni?

L’assemblea di condominio, o dei condòmini, è l’organo deliberativo formato dalla riunione di tutti i partecipanti alla comunione dell’edificio, che ha l’opportunità di esprimere la propria volontà attraverso il voto.

L’assemblea, quindi, è, formata da:

  • Il proprietario del piano, o porzione del piano
  • il proprietario pro quota (art. 67 disp. att. c.c.)
  • il nudo proprietario (art. 67 disp. att. c.c., per quanto concerne le delibere in materia di innovazioni o manutenzioni straordinarie)
  • l’usufruttuario (art. 67 disp. att. c.c., per le delibere in materia di ordinaria manutenzione e godimento dei beni comuni)
  • il conduttore (art. 10, L. 392/1978, in caso di delibere sulla gestione del riscaldamento e condizionamento d’aria)

In concreto, quali sono le funzioni dell’assemblea di condominio?

In primo luogo, l’Assemblea di Condominio si incarica di nominare confermare o revocare l’amministratore di condominio. Determina inoltre il suo compenso, e stabilisce che la nomina sia subordinata alla presentazione da parte dell’amministratore di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile a copertura degli atti compiuti nell’esercizio del mandato. Infine, l’assemblea di condominio può conferire maggiori attribuzioni all’amministratore, ossia ne allarga la sfera d’azione attribuendogli, appunto, nuove funzioni.

Assemblea di condominio: la gestione del denaro comune

In secondo luogo l’assemblea approva il preventivo di spesa e sua ripartizione, come pure il rendiconto annuale e l’impiego del residuo attivo di gestione, i soldi che rimangono in cassa dopo la chiusura dell’anno di esercizio. Provvede, inoltre, all’approvazione delle opere di manutenzione straordinaria e delle innovazioni, come pure della costituzione dei relativi fondi speciali necessari alla loro attuazione.

L’ammodernamento, la ricostruzione e il regolamento di condominio.

L’assemblea può approvare la ricostruzione parziale o totale dell’edificio e nel caso autorizzare l’amministratore a partecipare a progetti e iniziative territoriali volte al risanamento delle parti comuni dell’edificio. Questo allo scopo di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la sicurezza e la sostenibilità ambientale.

Può approvare e modificare il regolamento di condominio, documento obbligatorio qualora i condòmini siano più di dieci.

La pacifica convivenza fra condomini è uno dei tasselli che compongono il puzzle di una vita serena.

Spesso, però, la serenità viene meno, e sorge la necessità di dirimere questioni complesse nel rispetto dei punti di vista differenti e della reciproca civile considerazione.
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Articolo realizzato in collaborazione con la dottoressa Giulia Piccolo

Revoca dell'amministratore di condominio

Nomina e revoca dell’amministratore di condominio

La figura dell’amministratore di condominio, chi sia e in cosa consista il suo lavoro, è nota a quasi tutti coloro che vivono in un condominio. Difficilmente si approfondiscono alcuni aspetti del suo lavoro e soprattutto della sua figura istituzionale, ma sono invece essenziali per capire limiti e possibilità del suo mandato. Ad esempio, quando e come lo si nomina? E quando è possibile operare una revoca dell’amministratore di condominio?

Quando è necessario un amministratore?

Cominciamo col dire che il codice civile dà una risposta alla prima domanda: l’amministratore deve essere nominato quando i condòmini sono più di otto. Questo non significa che devono esserci nove unità immobiliari distinte, ma che devono esserci almeno nove soggetti diversi. Per fare un esempio, se in un condominio ci sono dieci appartamenti, di cui cinque ancora di proprietà del costruttore e gli altri cinque venduti ad altrettanti soggetti, in questo caso non sussiste l’obbligo di nomina di un amministratore di condominio, poiché i soggetti sono solo sei.

Dire che non sussiste l’obbligo non significa che non ve ne sia la possibilità! Ad esempio, in un condominio che conta due unità abitative e due persone residenti, può essere nominato un amministratore, se questi lo ritenessero opportuno.

Per quanto riguarda, invece, le modalità di nomina, l’assemblea dei condòmini deve deliberare rispettando in quorum costitutivo ed uno deliberativo. Questo significa due cose. Prima di tutto che è necessaria la presenza della maggioranza dei condòmini per la validità della costituzione dell’assemblea. Per la validità della votazione è necessaria, invece, la maggioranza degli intervenuti, che rappresenti al contempo almeno la metà dei millesimi dell’edificio.

Difficilmente, però, l’assemblea delibera in prima convocazione: normalmente la nomina avviene in seconda convocazione. Questo perché, per la validità della costituzione dell’assemblea, sono necessari un terzo dei condòmini che rappresentino almeno un terzo dei millesimi. Per la validità della votazione, invece, occorre che il numero di voti rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno un terzo dei millesimi dell’edificio.

Se l’assemblea non riesce a provvedere, sarà il giudice a nominare l’amministratore su ricorso anche di un solo condòmino o dell’amministratore uscente.

Revoca dell’amministratore di condominio: quando?

La revoca dell’amministratore di condominio è possibile, senza giusta causa, in qualsiasi momento e con le stesse maggioranze previste per la nomina per la validità della convocazione e della votazione. La convocazione dell’assemblea può essere chiesta all’amministratore da almeno due condòmini, che rappresentino un sesto del valore dell’edificio.

Se invece si richiede la revoca per giusta causa, la si può ottenere convocando l’assemblea, oppure il singolo condomino può rivolgersi al giudice.

Ma quando si ha giusta causa?

Per la giusta causa di revoca dell’amministratore di condominio devono sussistere gravi irregolarità nella gestione dell’amministrazione. La giusta causa scatta quando vi sia un’amministrazione anomala che comporti danni al condominio, quando l’amministratore abbia agito negligentemente o in malafede.

Attenzione, però! Poniamo il caso che la revoca dell’amministratore di condominio venga proposta a seguito di gravi irregolarità nei rendiconti condominiali. Non è possibile revocare quando l’assemblea ha già approvato i rendiconti, non avendoli impugnati nei termini di legge.

La revoca dell’amministratore di condominio, così come la sua nomina, è solo un aspetto di una branca del diritto ampia e complessa!

La convivenza dei condomini è spesso complicata, ed è per questo che è sempre il caso di affidarsi a professionisti per gestirne gli aspetti.

Per valutare in quali casi sia possibile operare la revoca dell’amministratore di condominio per giusta causa, contatta il nostro studio: la prima consulenza è senza impegno!

Amministratore di Condominio

Amministratore di condominio: cosa dice la legge?

Quella dell’amministratore di condominio è una figura che in molti conoscono, ma pochi sanno come funzioni. Spesso, ad esempio, non si sa che in alcuni condominii l’amministratore può anche non essere presente. Oppure che, quando è presente, ha compiti che deve obbligatoriamente eseguire, pena la revoca dell’incarico. Vediamo in dettaglio cosa dice la legge in merito.

Innanzitutto, cominciamo col dire che la figura dell’amministratore di condominio, i suoi compiti e il suo mandato sono normati dagli articoli 1129 e seguenti del Codice Civile.

Spetta all’assemblea dei condomini nominare l’amministratore di condominio.

Questi agirà e rappresenterà il condominio in loro vece, anche di fronte all’autorità giudiziaria.

La nomina di un amministratore è obbligatoria solo nel caso in cui i condomini siano più di otto: al di sotto di quel numero, non sono obbligati a nominarlo. Questo significa che, quando i condomini sono più di otto, se l’assemblea non provvede alla nomina, l’amministratore precedente oppure uno o più condomini possono rivolgersi a un giudice per far nominare un amministratore di condominio.

L’amministratore di condominio viene nominato per un incarico della durata di un anno. Al termine di quel periodo la nomina viene riconfermata per l’anno successivo oppure revocata. La nomina dev’essere decisa dalla maggioranza dei condomini intervenuti all’assemblea condominiale, purché nel complesso siano titolari di un numero di quote di proprietà pari ad almeno la metà del valore dell’edificio.

Ma quali sono i compiti di un amministratore di condominio?

Innanzitutto, dopo aver comunicato i propri dati e recapiti ai condomini, il nuovo amministratore dovrà effettuare il formale passaggio di consegne con l’amministratore precedente. Subito dopo, sarà suo compito aprire un conto corrente dedicato al condominio, nel quale transitino tutte le somme versate dai condomini.

Durante il mandato, i compiti dell’amministratore sono invece vari. Suo è l’onere di convocare l’assemblea di condominio almeno una volta l’anno per l’approvazione del bilancio, entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio. L’amministratore si occupa inoltre dell’esecuzione delle delibere dell’assemblea condominiale e garantisce il rispetto del regolamento condominiale. Infine, regola l’utilizzo delle cose comuni a tutti i condomini.

L’amministratore, inoltre, incassa le rate condominialipaga i fornitori utilizzando il conto corrente condominiale. In caso di morosità, deve agire tempestivamente per il recupero del credito arrivando ad avvalersi di un avvocato, a meno che l’assemblea non decida diversamente. Fa quanto necessario a conservare l’integrità delle parti comuni, esegue gli adempimenti fiscali. Cura inoltre la tenuta dei registri condominialitiene la contabilità e redige il rendiconto annuale per giustificare ai condomini le entrate e le uscite.

In tutto questo, però, la sua attività è comunque limitata dall’assemblea dei condomini, che resta il vero organo decisionale all’interno del condominio. Al contrario dell’amministratore, l’assemblea ha anche il potere di applicare una multa a quei condomini che non rispettino il regolamento.

Le norme che regolano la vita all’interno di un condominio sono sempre complicate. Spesso si hanno dubbi in merito all’operato dell’amministratore di condominio: non capita di rado, infatti, che l’amministrazione sia poco trasparente. 

Se hai dubbi sull’operato del tuo amministratore di condominio contatta il nostro studio: la prima consulenza è senza impegno

Articolo scritto in collaborazione con l’avvocato Alice Pizzo

Indennità di occupazione

Indennità di occupazione: una tutela per i proprietari di un immobile

Le situazioni atipiche, non formalizzate da un contratto, capitano nella vita, ma nel caso dell’occupazione di un immobile spesso questo può generare inquietudine nei proprietari. La legge, però, offre una tutela anche in queste situazioni: l’indennità di occupazione!

Di norma, le persone sono proprietarie della casa in cui abitano, oppure hanno sottoscritto un regolare contratto di locazione che definisce i loro diritti di abitazione e i loro doveri nei confronti del titolare dell’immobile. In alcuni casi, però, l’immobile abitato è detenuto senza titolo, e in questo caso entra in gioco la cosiddetta indennità di occupazione.

Indennità di occupazione: di cosa si tratta esattamente?

Può succedere che l’immobile venga detenuto da chi ci abita “sine titulo”, ossia senza un titolo valido di origine contrattuale. Questo succede, ad esempio, quando il contratto di locazione giunga al suo naturale termine. In alternativa, quanto il contratto venga risolto anticipatamente ma l’inquilino continui ad occupare l’immobile anche successivamente.

Nel caso di un’occupazione illegittima è dovuta una somma di denaro al proprietario dell’immobile come forma di risarcimento: in questo consiste l’indennità di occupazione.

Nel codice civile è presente un unico riferimento all’indennità di occupazione. Vi si legge:

“Il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l’obbligo a risarcire il maggior danno”.

Questo comporta che sia dimostrato, anche se sulla base di presunzioni semplici, che il proprietario subisca un danno a causa dell’occupazione abusiva dell’immobile. Parliamo, ad esempio, dell’impossibilità di stipulare un altro contratto di locazione o di stabilire la residenza della propria famiglia nell’immobile in questione. Nel caso di contratto di locazione scaduto, tuttavia, l’occupazione illegittima dell’ex inquilino è di per sé sufficiente a far sorgere in capo al proprietario il diritto di ricevere l’indennità.

A quanto può ammontare l’indennità di occupazione?

La somma dovuta dall’inquilino al proprietario come indennità di occupazione deve essere commisurata al canone mensile corrisposto e stabilito con il contratto di locazione. Si considera, infatti, che corrisponda al maggior o minor danno che il proprietario ritenga di aver subito.

Non di rado capita che la locazione dell’immobile sia preceduta o seguita da un periodo di occupazione sine titulo. In questo caso si parla anche di occupazione precontrattuale e occupazione postcontrattuale. Durante questo periodo l’inquilino generalmente corrisponde una somma a titolo di indennità di occupazione. Questa, tuttavia, non ha funzione risarcitoria, bensì locatizia, ovvero è da considerarsi come un canone d’affitto. L’importo è pertanto commisurato al canone di locazione stabilito dal contratto di locazione precedente o successivo.

Infatti, il rapporto che si instaura fra le parti non è autonomo, ma consequenziale o comunque dipendente dal rapporto contrattuale. Anche la somma a titolo di indennità, dunque, dovrà essere commisurata ai parametri del contratto stipulato.

Infine, un ultimo piccolo accorgimento!

Anche quando si percepisce l’indennità di occupazione senza titolo occorre pagare l’imposta di registro all’Agenzia delle Entrate. Questo sia che essa abbia natura di canone di locazione, sia che abbia funzione risarcitoria!

L’indennità di occupazione può essere dovuta anche in altri casi, non solo di occupazione sine titulo.

Rivolgetevi al nostro studio per saperne di più.

Articolo scritto in collaborazione con la dottoressa Giulia Piccolo.